No ale w sumie to przecież nie o tym mówię, tylko o tym czy np. Wolał byś kupić 5 mieszkań za gotówkę czy 15 na kredyt? :)Cytuj:
udarr napisał
Wiele ludzi boi się banków i kredytów.
Wersja do druku
No ale w sumie to przecież nie o tym mówię, tylko o tym czy np. Wolał byś kupić 5 mieszkań za gotówkę czy 15 na kredyt? :)Cytuj:
udarr napisał
Wiele ludzi boi się banków i kredytów.
Odpowiedziałem na to co napisałeś, czyli o kupnie budynku.Cytuj:
Tygrrysek napisał
To dosyć złożona kwestia żeby zadawać takie otwarte pytania i żądać konkretnej odpowiedzi. Zależy od naszej sytuacji i osobistych celów. Tak najprościej to kupno za gotówkę spowoduje natychmiastowe powstanie regularnego dochodu pasywnego, który możemy od razu przeznaczać na życie. Możemy też żyć jak wcześniej wszystko oszczędzając i kupować kolejne mieszkania w dosyć szybkim tempie. Zaś kredytowanie spowoduje to, że większość dochodu z najmu przeznaczymy na spłatę kredytu więc będzie trudno żyć z dochodu pasywnego (chyba, że dokonamy naprawdę okazyjnych zakupów), trudniej też będzie odkładać sensowne sumy na dalszy zakup mieszkań ale możemy się spodziewać w perspektywie kilkunastu-dziesięciu lat spłacenia w całości kredytów i posiadania dużego portfela mieszkań generujących duże dochody, jednocześnie podejmujemy też ryzyko zmian stóp procentowych itd może też zdarzyć się tak, że po kilku latach wartość mieszkań wzrośnie i sprzedając część z nich spłacimy wszystkie kredyty... Generalnie ja skłaniałbym się ku pierwszej opcji, w mojej sytuacji cały dochód z najmu bym oszczędzał i przeznaczał na dalsze inwestowanie w nieruchomości. Jest to bardzo bezpieczna opcja, w dowolnym momencie mogę zmienić swoje życie i zostać rentierem o ile wpływy z najmu będą mnie zadowalały, druga opcja nie daje takiej elastyczności, przynajmniej nie w tak krótkim czasie. Moim zdaniem jeśli nie muszę to nie podpieram się na siłę kredytami, szkoda, że rzeczywistość jest inna.
Alien w Hyde Parku wkleił linka do artykułu, który będzie tu bardzo dobrze pasował. Ja o tym wspominałem tu już miesiąc temu, ale tutaj artykuł na ten temat.
http://wiadomosci.wp.pl/kat,1019407,...?ticaid=116e46
Aktualnie jestem na 3 roku studiow, przede mną jeszcze 2 lata i pół roku lub rok stażu. Mieszkam w wynajmowanym pokoju w Poznaniu. Moi rodzice wpadli na pomysł kupna 2pokojowego mieszkania, żebym przez te najbliższe 3 lata mógł tam mieszkać, a za 3 lata moja siostra pewnie też będzie studiować w Poznaniu. Mieszkanie kosztuje koło 260k, kredyt byłby wzięty na około 140k, co przy 15 latach daje ratę ~900zł (z dopłatą mdm). Wynajęcie mojego pokoju kosztuje aktualnie 730zl. W nowym mieszkaniu dzielilbym pokój z dziewczyną (placilaby około 400 zl) a drugi pokój byłby wynajmowany, czynsz i rachunki będą wynosić około 600zl. Czy w takim układzie kupno będzie dobrą decyzją? Mankamentem upatrzonego mieszkania jest 4 piętro bez windy w starym bloku z 1950 roku. Plusem jest dobra lokalizacja i korzystny rozkład pomieszczeń, więc z wynajmem za te ~8 lat całego mieszkania CHYBA by nie było, nie wiem jak z ewentualną sprzedażą, ale to chyba nie będzie się opłacać.
Zawolam @Haan ; co o tym myślisz?
Nie znam rynku Poznanskiego. Moge dac ogolne wskazowki i powiedziec co ja bym zrobil.
1) 260k za 2 pokojowe mieszkanie wydaje sie zbyt duza cena. Pamietaj: na inwestycji zarabia sie w momencie kupna. Obejrzyj tyle mieszkac, ile jestes w stanie i kieruj sie liczbami.
2) Jesli nie znasz popytu na pokoje to wystaw ogloszenie juz teraz i policz ile dostaniesz telefonow.
3) Czwarte pietro bez windy nie jest problemem.
II. Policz rentownosc.
Zastosuje moja metode. Nie jest idealna, ale stosuje ja konsekwentnie do porownywania inwestycji.
1) Czynsz za 2 pokojowe mieszkanie, to prawdopodobnie okolo 600zl
2) Jesli jestes w stanie wynajac 2 pokoje za 4x 500zl, to przychod wynosi 2000zl - 600zl oplaty do administracji = 1400zl
3) Zakladajac miesiac pustostanu: 11miesiecy * 1400zl = 15,400zl
4) Rozliczamy sie na zasadach ogolnych i stosujemy amortyzacje - 10% wartosci (26,000zl rocznie)
5) Rentownsoc to: 15,400 / 260,000 *100% = ~5.9%
Wynik miesci sie w sredniej rentownosci na rynku poznanskim (5%-6%)
Ja nie pakuje sie w inwestycje ponizej 9% rentownosci. Poszukalbym czegos z nizszym czynszem i nizsza cena za nieruchomosc.
@Shooterq ;
W przypadku, gdy mieszkanie kupisz za 230,000 a czynsz wynosi 100zl mniej, obliczenia wygladalyby tak:
4 osoby po 500zl miesiecznie to 2000zl
2000zl(przychodu) - 500zl(oplaty do administracji) = 1500zl
1,500 * 11 miesiecy = 16,500 przychodu rocznie co stanowi ponad 7% ROI, jesli mieszkanie kosztowalo 230k
Nigdy nie kupiłbym mieszkania w 66 letnim bloku.
Ja mam mieszkanie w starszym bloku i w 2016 spodziewam sie 10%-12% zwrotu
Nowe kupilem w 30 letnim bloku i jesli wszystko pojdzie zgodnie z planem wyjdzie jeszcze wiecej.
właśnie to mieszkanie wydawało mi się nawet dosyć tanie - http://screenshooter.net/101740276/hbrdahp zwłaszcza, że nie wymaga wkładu finansowego jeśli chodzi o remont czy wyposażenie kuchni i łazienki.Cytuj:
Haan napisał
Popyt na pokoje aktualnie jest, zastanawiam się jak to będzie później. Teraz to właściciele mieszkań w Poznaniu wybierają sobie, komu wynajmą pokój/pokoje, pytanie jak to będzie wyglądało za kilka lat. Społeczeństwo się starzeje przecież.Cytuj:
2) Jesli nie znasz popytu na pokoje to wystaw ogloszenie juz teraz i policz ile dostaniesz telefonow.
Nie wiem czy udałoby się wynająć aż 4 osobom. Założyłbym bardziej układ 2x500zł w jednym pokoju i 700zł w drugim, czyli 1100złCytuj:
II. Policz rentownosc.
Zastosuje moja metode. Nie jest idealna, ale stosuje ja konsekwentnie do porownywania inwestycji.
1) Czynsz za 2 pokojowe mieszkanie, to prawdopodobnie okolo 600zl
2) Jesli jestes w stanie wynajac 2 pokoje za 4x 500zl, to przychod wynosi 2000zl - 600zl oplaty do administracji = 1400zl
12100złCytuj:
3) Zakladajac miesiac pustostanu: 11miesiecy * 1400zl = 15,400zl
12100/260000 = ~4,6%Cytuj:
4) Rozliczamy sie na zasadach ogolnych i stosujemy amortyzacje - 10% wartosci (26,000zl rocznie)
5) Rentownsoc to: 15,400 / 260,000 *100% = ~5.9%
Nie wygląda to najlepiej...
Wazne, zeby sie nie napalac na pierwsze mieszkanie, ktore wpadnie w oko, tylko chlodno to przeanalziowac. Imho 4% jest niewarte ryzyka, ale to twoja inwestycja i to Ty musisz ja czuc.Cytuj:
Shooterq napisał
Pewnosci nie masz nigdy, ale ryzyko, ze nagle stanie sie cos co odetnie kurek z pieniedzmi jest niskie. Nieruchomosci maja to do siebie, ze rzadko kiedy cos dzieje sie nagle. Gdy po pewnym czasie stwierdzisz, ze popyt spada i nie oplaca sie trzymac tego mieszkania to mozesz wycofac sie z inwestycji i uplynnic mieszkanie. Duze miasto to zazwyczaj mniejsze ryzyko.Cytuj:
Shooterq napisał
Pewnie nikogo to nie interesuje, ale dam mały update co u mnie słychać.
Dużo było załatwia i byłem dość zajęty ostatnio, ale wszystko już raczej jest na dobrych torach. A więc będę kupował dwa budynki. Teraz tylko cała robota do wykonywania przez prawników, doradcę, bank i pewnie ktoś tam jeszcze. Czas na załatwienie papierów ma być około 6 tygodni i z tego co mówili całość ma się zakończyć pod koniec czerwca. W czerwcu wyjeżdżam do dziewczyny w tropiki więc mogą pracować bezemnie, a po powrocie jak przyjadę powinien być tylko ostateczny podpis dokumentów i sprawa zakończona.
Dziś miałem spotkanie z księgowymi i doradzali mi, że najlepszym rozwiązaniem to pewnie będzie jak założę firmę i oba budynki będą należały do firmy. Teraz będą księgowi wszystko liczyć i policzą jak będzie wyglądała sytuacja w wariancie gdy budynki należą do firmy, a jak będzie to wyglądało gdy budynki będą należały bezpośrednio do mnie.
Ala tak jak mi to tłumaczyli taka firma to zawsze dobre rozwiązanie, bo działa to jak taka bańka ochronna. Cokolwiek by się przytrafiło, jakiś wypadek czy katastrofa to ja prywatnie jestem bardziej bezpieczny. W przypadku problemów ludzie którzy wynajmują mieszkanie i chcieliby skierować sprawę do sądu to oskarżają w sądzie firmę. Nie mogą oskarżyć mnie. No i oczywiście o wiele lepiej wygląda sprawa jeśli chodzi o podatki.
masz na myśli budynki - jakieś komercyjne pomieszczenia typu pawilony czy budynki mieszkalne? czy w ogóle mówiąc 2 budynki to po prostu 2 mieszkania?
dopytuję, bo 2 budynki z pawilonami to naprawdę ogromna ilość pieniędzy, w związku z czym mógłbyś napisać o tym coś więcej :)
Jeden budynek to typowe budownictwo Wielkiej Brytanii. Na dole są 2 sklepy, a na górze jest 6 mieszkań. Byłem, oglądałem i się dogadałem odnośnie wszystkiego z właścicielem. Mieszkania małe, ale przecież ja tam nie będę mieszkał więc to nie mój problem. Dla mnie ważne jest żeby to na siebie zarabiało. Dwa mieszkania są właśnie remontowane, ale właściciel powiedział, że remont zakończy się przed sprzedażą i mieszkania będą jak nowe. Oczywiście wszystko będzie zawarte w kontakcie co do remontu i jego zakończenia. Oprócz tych dwóch mieszkań wszystko jest wynajęte i kupuje budynek razem z ludzi którzy wynajmują. Ceny czynszu za wynajem są bez zmian od ładnych kilku lat, a więc będzie je można też podnieść.
Co do drugiego budynku to jest to kamienica gdzie znajduje się 5 mieszkań i jedno "biuro" czy jak to tam nazwać. Biuro wynajmuje ktoś na małe usługi typu malowanie paznokci i inne duperele.
A jeśli chodzi o 5 mieszkań to tak jak w poprzednim 2 mieszkania są w remoncie, który ma zostać ukończony przed sprzedażą, a pozostałe 3 są obecnie wynajęte więc będę je kupował razem z ludźmi którzy tam mieszkają i wynajmują.
Zapytałem kilka agencji nieruchomości jaka jest ich oferta żeby wzięli to wszystko pod siebie i wszystko kontrolowali i po zniżkach odnośnie ilości zaproponowali kontrolę wszystkiego za 6% z czynszów więc całkiem dobra oferta.
Oba budynki są w samym centrum miasta więc nie powinno być problemu z szukaniem lokatorów.
Chociaż, w sumie to ja nie wiem czy to można nazwać dwa budynki, bo każdy ma dwa numery adresu w ulicy, więc może to są i 4 budynki. Ale dla mnie wyglądają jak dwa i są w osobnych miasteczkach więc mówię, że to dwa budynki. :)
a jak sprawa finansowa?
dodam, że z tego co pamiętam - elektrykiem.Cytuj:
Tygrrysek napisał
za gotówkę?
z takim nastawieniem o kredyt też raczej dość trudnoCytuj:
Tygrrysek napisał
w końcu to w miliony funtów idzie i jeżeli elektryk z UK może robić takie interesy, prosiłbym o więcej informacji dotyczących samego procesu zakupu. skąd pieniądze, gdzie znalazłeś oferty itp.
grunt pod budynkami jest także twój czy płacisz za niego czynsz?
O zrobieniu uprawnień elektryka myślałem jakiś czas temu, ale obecnie nie ma sensu ich robić, bo że tak powiem odchodzę na emeryturę. Nie jestem elektrykiem. Pracowałem zawsze w magazynach, ale nie mam zamiaru już więcej pracować.Cytuj:
vOire napisał
A jeśli chodzi o nastawienie banków to banki raczej mało obchodzi twoje zatrudnienie przy takich transakcjach. Nieruchomość sama zarabia na siebie, ty płacisz swój wkład własny więc bank jest bezpieczny, bo co by się nie stało to jest na plusie. Na dodatek przy takich sumach to sami zabiegają żebyś został ich klientem i idą jak najbardziej na rękę. Od kredytu tak jak pisałem mam doradcę finansowego który wszystko załatwia. Ponadto zaprosił, do siebie grubą rybę z banku i dyskutowaliśmy na temat kredytu. Był bardzo pozytywnie nastawiony. Do tej pory spotkaliśmy się z bankierem 2 razy i na dziś dzień sytuacja już ruszyła i jest w toku. Warunkiem banku tylko jest to, że otworzy mi u siebie specjalne konto biznesowe na które będą wpływały wszystkie czynsze i wpłaty. Oczywiście kasy z kredytu ja nigdy nie zobaczę, ani nie dotknę. Wszystko przepłynie przez konto prawnika. Kasa z banku jak i mój wkład własny.
Oferty znalazłem oczywiście na internecie. W dzisiejszych czasach wszystko jest na internecie. :) Stronka z ofertami to www.rightmove.co.uk
Ziemia oczywiście też będzie należeć do mnie. Mieszkania z ziemią na wynajem to raczej jakieś drobne oferty za psie pieniądze. Przy większych sumach zawsze raczej jest sprzedawana nieruchomość razem z gruntem na którym stoi.
No i nie będą to aż miliony funtów. Aż tak wysoko to raczej nie podskoczę. Rynek domów mieszkalnych już się raczej podniósł i ceny poszły w górę po kryzysie. Ale z moich obserwacji zauważyłem, że rynek budynków komercyjnych jeszcze nie, choć już widać, że ceny pomału idą w górę.
Na budynkach mieszkalnych na wynajem tutaj zarabia się około 5,5% ceny zakupu na rok, ale na budynkach komercyjnych ciągle można wyłapać 10% a nawet i więcej.
Jaki duzy metraz?
Pod jaka dzialalnosc?
Badales rynek przed kupnem? Wiesz za ile mozesz to wynajac?
Jakie LTV?