Tacy już są inwestorzy, działają błyskawicznie. Jakie prowizje pobiera ta firma?
Wersja do druku
Tacy już są inwestorzy, działają błyskawicznie. Jakie prowizje pobiera ta firma?
I kupiłbyś tak mieszkanie bez oględzin samej nieruchomości jak i okolicy? Czy umowa z tą firmą jest jakoś sensownie skonstruowana i przykładowo jeśli mieszkanie będzie się różniło stanem od opisu w ofercie to można się odwołać od umowy? Bo w mieszkaniu może być grzyb, może być jakaś niedrożna hydraulika czy coś takiego, i inne rzeczy, które wymagają napraw liczonych w tysiącach, a których nie widać na zdjęciach.
Ciekawe, również podłączam się do pytania o prowizje. Jakie za to, że jesteś ich klientem i jakie przy kupnie nieruchomości?
2% od wartosci zakupu, nie mniej niz 2000zl, platne przy podpisaniu umowy o swiadczenie uslugCytuj:
Darektictac napisał
10% od wartosci remontu
Tak.Cytuj:
udarr napisał
Nie zastanawialem sie nad taka opcja. Raporty sa bardzo szczegolowe. Firma zarzadza portfelem ponad 600 mieszkan na wynajem. Nigdy nie slyszalem o takich problemach. Znam innych inwestorow wspolpracujacych z ta firma, znam prezesa, znam agenta posrednika.Cytuj:
udarr napisał
Firmie zalezy na tym, zebym byl zadowolony, bo wtedy czerpie zyski ze wspolpracy ze mna.
siema
mam pytanie (szczególnie licze na Haana:P) ale oczywiście zapraszam do dyskusji na ten temat
czy warto kupować mieszkanie w dobrej dzielni - blisko uniwerku, dookoła biura itd, jeśli jest ono w starym budynku (ale powojennym) , a niebawem deweloper będzie wyburzał jeszcze starsze (przedwojenne) z okolicy i budował tam swoje? Cena w tym mieszkaniu (kawalerka) to troche ponad 5k za metr. U dewelopera kawalerek nie będzie bardzo wiele i ceny bodajże w granicach 8k za metr.
Generalnie czy myślicie, że ta inwestycja zbije ceny starszych mieszkań (i ceny wynajmu) w dół? Czy może przeciwnie, jak ludzie zobaczą, że tam sie buduje (a i tak jest już aktywnie) to wzrosnie popyt nawet na starsze mieszkania i ceny będą wyższe?
+ czy Waszym zdaniem lepiej dopłacić i wziąć 2 kawalerki - powiedzmy za 300k, czy raczej 1 większe za jakies 220k dajmy na to, a te 80 dać jako wkład własny i wziąć kredyt na np kawalerke?
Przede wszytskim, kupujesz pod flicka, spekulacje, czy najem?
Jakie miasto? metraz? ile wynosi czynsz? za ile jestes w stanie to wynajac? Jaki stan mieszkania? Ile pokoi? Jaki standard?Cytuj:
Andaryel napisał
Jesli myslisz o wynajmie, to z dwoch malych mieszkan powinienes osiagnac wyszy zwrot niz z jednego duzego. Male mieszkanie jest tez latwiej wynajac i sprzedac niz duze.Cytuj:
Andaryel napisał
Ze strony zarzadzania ryzykiem - dywersyfikacja, czyli dwie nieruchomosci zamiast jednej - oznacza teoretycznie nizsze ryzyko.
Ja wiem tylko tyle, że na pewno bym nie kupował jednego dużego mieszkania a wolałbym dwa mniejsze, oczywiście jeśli to pod najem. Z dużymi jest większy problem, tak jak pisał Haan. Czasami sobie przeglądam oferty developerów we Wrocławiu i widzę, że zazwyczaj wszystkie małe mieszkania 30-50m2 wyprzedają się turboszybko i zostają zawsze te powyżej 60m2.
Po kilku nieudanych licytacjach zdecydowałem się szukac mieszkania na własną reke.
Kolejne wieczory spedzilem w excelu i na portalach ogłoszeniowych, az namierzyłem ciekawa oferte – duza, 37 metrowa kawalerka, w kamienicy, blisko centrum Katowic w okazyjnej cenie - okolo 20% mniej niz cena rynkowa.
Nie jest sztuka kupic tanio i miec puste mieszkanie, w ktorym nikt nie chce mieszkac, wiec zastosowałem zasade „sprzedaj zanim kupisz” i zanim w ogole umówiłem się na oglądanie nieruchomości, wystawiłem ogłoszenie:
„Mam do wynajęcia mieszkanie w Katowicach(…)”
+ dodalem jakeis losowe zdjecia z innych kawalerek w okolicy
+ deliktnie zmienilem adres
Mimo, iż wystawiłem ogłoszenie z proponowana cena wynajmu wyzsza, niż rynkowa, to w ciągu kilku godzin od publikacji, miałem siedem telefonow od potencjalnych najemcow.
Wniosek:
Jest popyt. I to nawet większy niż się spodziewałem. Można nawet zaryzykować i podnieść cene.
Szybka decyzja, telefon do wlasciciela mieszkania, urlop, rezerwacja samolotu do Polski.
Dwa dni później siedziałem już na pokładzie Boeinga 737, irlandzkiej linii Ryanair, gniotac się razem z innymi pasażerami z nadzieja, że za kilka godzin będę mogl rozprostować nogi. Dzieki Bogu, obeszlo się bez płaczących niemowlakow w samolocie i udało mi się chwile zdrzemnąć.
A w Polsce zima
Załącznik 307542
Już prawie zapomniałem jak nieprzyjemna potrafi być polska zima. Dla porównania - gdy wylatywałem, w Dublinie było 10 stopni i słońce. Po dłuższej chwili (nie spodobalem sie panowi urzednikowi na lotnisku) odwiedziłem centrum handlowe i wyposażyłem się w zimowy niezbędnik – czapka, rękawiczki, chusteczki higieniczne i tabletki na gardlo.
Gdy dojechałem do rodzinnego domu, siadłem na spokojnie do Excela i na wszelki wypadek potwierdziłem, ze oglądne jeszcze kilka innych mieszkan (w razie, gdyby to najważniejsze okazało się nieopłacalne).
Pobudka o 5 rano, wsiadamy w samochod – przed nami ponad 250km trasa, w niesprzyjających warunkach – poniżej 10 stopni na minusie oraz świeży snieg. Na szczęście większość trasy Rzeszow-Katowice jest bardzo dobrze polaczona - wiekszosc trasy mozna pokonac autostradami.
Dotarliśmy do Katowic i znajezlismy pierwsze umówione mieszkanie:
40 metrowe, niebezpieczna okolica (ul. Lisa, Zaleze).
Sprzedawca – dwie kobiety w srednim wieku, które kupuja brzydkie mieszkania, remontują je i wystawiają na sprzedaż (swoja droga calkiem lukratywny biznes)
Na początek mile zaskoczenie – klatka schodowa swiezo wyremontowana, czysta, nowe drzwi, nowe poręcze – wszystkie 3 pietra około stuletniej kamienicy wygladały bardzo schludnie.
Wchodzimy do srodka. Nie jestem specem od remontow, wiec wzialem ze sobą fachowca, który miał mi pomoc w ocenie stanu mieszkania.
W ogłoszeniu pisalo
„Mieszkanie po kapitalnym remoncie”
http://img1.media.szybko.pl/mediacat...7556cd025e.jpg
Ma miejscu okazało się, ze remont rzeczywiście był przeprowadzony, ale jego wykonawcy albo bardzo się spieszyli, albo byli mocno podchmieleni:
- podloga w kuchni była poobdzierana i brzydka
- framugi w drzwiach było wykonane tak niestarannie, jakby ktoś przybijal gwoździe na slepo, byle tylko się trzymalo
- plytki w łazience były przyklejone lekkow mowiac, niezgodnie ze sztuka, klej sciekal do brodzika, bez linijki było widać odchylenie plytek we wszystkie strony
- salon/duzy pokoj był caly w panelach – lacznie ze scianami. Od razu pojawia się pytanie – dlaczego ktoś zakłada panele na sciane? Grzyb? Nierówne sciany? Jeszcze gorzej?
- Panele byly krzywe i w niektorych miejscach odstawaly od siebie na pare centymetrow
Mój fachowiec (ojciec mojej dziewczyny) stwierdzil, ze wszystko trzeba zrywac i zrobić od nowa. Jedna ze sprzedających kobiet, gdy zauwazyla mnie pochylającego się nad okropna drewniana podloga w kuchni, dodala:
Zdecydowalysmy się zostawić oryginalna podloge w kuchni, ponieważ dodaje ona takiego hmm... ciepła temu mieszkaniu! – wyszczerzyla przy tym zeby i otworzyla oczy jak kot ze Shreka. Nie trudno bylo odczytac jej prawdziwa intencje „Wiem, ze mieszkanie jest spierdolone i nie warte tej ceny, ale proszę kup je! ”
Zanim zdazylem cos odpowiedzieć – odezwal się mój przyszly teść:
- Czy panie same remontowaly to mieszkanie?
- ale skad proszę pana, od tego mamy ekipe specjalistow
- ok… ale musze przyznać ze tak spierdolonej roboty to jeszcze w zyciu nie widziałem
Panie się bardzo zdenerwowaly i nie chciały zejść z ceny nawet zlotowki. Pozegnaliamy się w nieciekawych nastrojach.
Swoja droga - ogloszenie jest dalej aktualne, cena wzrosla o 5 tys złotych. Hmm..
Szybka kalkulacja – mieszkanie wymaga dodatkowego wkładu około 20-30 tys złotych, zwrot z inwestycji wyniesie niecale 7% a remont będzie wymagal mojego nadzoru. Odpada.
Lecimy dalej. Kolejne 3 mieszkania odpadly. Wszystkie ogłoszenia od posrednika okazaly się nieaktualne, a agent probowal nas zachecic do zaplacenie mu 7tys złotych zaliczki na prowzje (!) i „odezwe się jak będą podobne ogloszenia”. Co za strata czasu. Pomyslec, ze tak działa znana firma, której pracownicy często wypowiadają się w popularnych mediach, m.in. onet.pl i gazeta.pl
Około godziny 13 dotarlismy do głównego celu wyprawy – mieszkania numer jeden – kawalerka w parterze kamienicy, blisko centrum. Tym razem przywitalo nas dwóch kibicow lokalnej druzyny piłkarskiej, którzy wytoczyli się z innej kamienicy i zaczeli cos spiewac trzymając się za barki. No świetnie.
Po kilku minutach zjawil się agent i zaprowadzil nas dalej. Drzwi otworzyla nam aktualna lokatorka - dwudziestokilkuletnia, zadbana brunetka, która mieszkala tutaj od kilku miesięcy. Wypytalismy ja o wszystko o nas interesowalo, sprawdziliśmy stan mieszkania, instalacje, okna i lazienke.
Mieszkanie wygląda mniej więcej tak (z tym, ze jest do odswiezenia):
Załącznik 307546
Załącznik 307547
Załącznik 307548
Załącznik 307549
Załącznik 307550
Jedno okno do naprawy (wylatuje z zawiasow), cala reszta ok.
Zaproponowalismy cene – kilka tysięcy niższą niż proponowana przez wlasciciela (który notabene mieszka we Wroclawiu).
Po godzinie oddzwonil do mnie agent – wlasciciel zaakceptowal moja cene.
Po dalszych negocjacjach udało się namowic agenta do rezygnacji z prowizji od kupującego (3% ceny transakcyjnej plus VAT)
Czyli lacznie oszczedzilem prawie 10 tysiecy, na ogłoszeniu, które miało być „nie do negocjacji”
Podpisalimy umowę przedwstepna u notariusza.
Dlaczego u notariusza, nie zwykla cywilnoprawna?
Mimo, iż to drozsza opcja, to mi, jako kupującemu daje pewna przewagę. Mianowicie, jeżeli sprzedający nie wywiaze się z umowy (nie sprzeda mi mieszkania) to jest zobowiązany do zwrócenia mi 200% zadatku – czysty zarobek i zabezpieczenie transakcji.
W czwartek dostałem odpowiedz z banku – jest wstepna zgoda, wysylaja rzeczoznawcę.
W ostatnim czasie polskie portale serwują sporo artykulow dotyczących rynku najmu w Polsce. Wg. Większości z nich, srednia stopa zwrotu z najmu to około 4.5%, co i tak jest calkiem dobrym wynikiem w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych, które często nie pozwalają nawet pokryc inflacji.
Przy tej inwestycji, spodziewana stopa zwrotu wyniesie, zaleznie od pustostanu – 9%-11% rocznie, czyli potencjalnie mogę pobic rynek nawet dwukrotnie. Jak będzie w praktyce – okaze się wkrótce, bo istnieje jeszcze kilka zagrozen.
Jak doprowadzę inwestycje do końca, to potencjalnie zapewnie sobie staly, miesięczny dopływ gotówki na poziomie 700-900zl miesięcznie,
Co sądzisz o ASBIRO ?
Spotkałeś się z tym ?
Ciekawy artykuł, miło się czyta. Zacznij może pisać bloga ze swoimi przygodami, wszystko by było poukładane w jednym miejscu. A może już coś w tym stylu prowadzisz, jak tak to wyślij link.
Moje jedyne doswiadczenie z ASBIRO to kilka wykladow w formie video.Cytuj:
Shaun napisał
Inicjatywa wydaje sie ciekawa.
Dzieki,Cytuj:
_Ryzy_ napisał
Juz myslalem, ze nikt nic nie odpisze
Nieruchomosci maja to do siebie, ze wszystko dzieje sie powoli i jest rosciagniete w czasie. Blog, ktory bedzie mial 2-3 wpisy rocznie raczej sie nie przyjmie.Cytuj:
_Ryzy_ napisał
Wstepnie mam plan, zeby przez najblizsze 10 lat aktualizowac ten temat o moje postepy.
@Haan ;
Haha, myślałem, że Ty chcesz kupić mieszkanie w Dublinie, ale właśnie skumałem, że tutaj najtańsze 250k euro kosztuje... to możesz w PL 4 kawalerki kupić spokojnie haha.
A mam pytanie, wracasz do PL po kupnie paru mieszkań? To jest pierwsze z tego co się orientuje?
Btw. mój tata zajmuje sie remontem mieszkań i sprzedażą, tylko nie robi takiej zjebanej roboty ;p fakt, materiał tanie bo ikea itp, ale nie spierdolił robocizny nigdy. średni zysk na czysto 20-30k/4-6miesięcy zależy jak leży. Potem jak uzbiera kasy na kupno 2 mieszkań, jedno będzie wynajmował a drugie remontował, sprzedawał i tak w kółko - co o tym sądzisz? Czy jest to legitne? Czy raczej krótka meta? Póki co ładnie mu idzie już 2 lata. Miasta to Gdynia/Gdańsk :)
Zawsze miło się czyta Twoje wpisy. Brałeś kredyt na to mieszkanie? Bo z tego co pamiętam pisałeś coś o kredycie na dwa lata, ale nie wiem jak ostatecznie stanęło.
jaki jest twoj wklad wlasny. wiadomo, ze szanuje takie inicjatywy :)
Niestety ceny nieruchomosci w Irlandii znowu poszybowaly w góre i 250k euro to nie jest jakas wygorowana kwota...Cytuj:
H5N1 napisał
Irlandzki rynek najmu jest nieco inni niz polski - to material na osobny wpis.
Tak, to moja pierwsza inwestycja w nieruchomosci - czas skonfrontowac teorie z praktyka.Cytuj:
H5N1 napisał
Co do planow na przyszlosc - na razie skupiam sie na tym, zeby jak najszybciej kupic jak najwiecej mieszkan w mozliwie krotkim czasie. Jeszcze bedzie czas, by odpoczywac :)
Wazna jest skala - przy jednej nieruchomosci nie jest to zbyt dochodowy biznes, szczegolnie, ze wg. danych z 2013 sredni czas sprzedazy mieszkania wyniosl okolo 100 dni. Przy 3-4 mieszkaniach zaczyna sie robic ciekawie.Cytuj:
H5N1 napisał
Cytuj:
Jahehehe napisał
Wzialem kredyt na 10 lat z wkladem wlasnym 20%.Cytuj:
Halunek napisał
Do tego dochodzi kilka innych kosztow
- transport do Polski i do Katowic
- koszty notarialne (taksa, umowa przedwstepna)
- podatek cywilnoprawny - 2% od wartosci nieruchomosci
- oddanie mieszkanie w zarzadzanie
- wyposazenie mieszkania
- odswiezenie mieszkania
- prowizja dla banku (2.1%)
- koszt rzeczoznawcy i kontrolera
Troche sie tego zbiera.
Dlaczego az 10 lat?
Przy takim scenariuszu, comiesieczne wplywy z najmu powinny byc wyższe, niz rata kredytu. Innymi slowy - zapewnilem sobie pewna poduszke bezpieczenstwa, ktora uchroni inwestycje przed nieoczekiwanymi problemami finansowymi.
Jeszcze inaczej:
Jesli strace prace/zostane kaleka/bede mial problemy z plynnoscia finansowa - mieszkanie splaci sie samo w ciagu 10 lat.
A przy dobrych wiatrach splace kredyt znacznie szybciej.