Wersja do druku
Update:
Kredyt gotowy, umowa kredytowa podpisana.
Rzeczoznawca wycenil nieruchomosc na 30% wiecej niz cena transakcyjna. Czyli w momencie kupna, zarobilem potencjalnie ponad 20 tysiecy zlotych i to juz po odliczeniu kosztow transakcyjnych.
Wyglada na to, ze to bedzie dobra inwestycja.
Wycenił na 30% więcej i tym samym dostałeś o tyle większy kredyt czy mimo tej wyceny dostałeś tyle ile chciałeś? Jeśli pierwsza opcja to jak to wykorzystasz?
Mimo, ze wiekszosc bankow traktuje wycene rzeczoznawcy jako wartosc rynkowa to jest sklonna udzielic kredytu jedynie na wartosc transakcyjna (nawet jesli ta jest o wiele nizsza). Dostanie kredytu wyzszego niz wartosc transakcyjna jest trudne, ale wykonalne.
Czyli
Nieruchomosc jest warta 200 tys zl.
Kupujesz ja za 150 tys zl.
Bank kredytuje Ci wnioskowana kwote (np. 120 tys + wklad wlasny), mimo iz zabezpiecza sie na nieruchomosci wartej o wiele wiecej niz kwota kredytu.
Sa banki, ktore skredytuja Ci cale 200 tys zlotych (pomniejszone o minimalny wklad wlasny) i w takim wypadku dostajesz do reki extra gotowke na bardzo niski procent.
Jak ja to wykorzystam?
Przede wszystkim mieszkanie nie jest kupione na tzw flip (szybka sprzedaz) a na wynajem. O ile wplywy z najmu i ilosc pustostanow beda rozsadne - nie planuje go nigdy sprzedawac. Teoretycznie moglbym je wystawic na sprzedaz i zarobic 20-25 tysiecy (zaleznie od popytu).
W tym przypadku, dla mnie roznica miedzy cena tranzakcyjna a wartoscia rynkowa to:
- potwierdzenie dobrego wyboru (okazyjna cena)
- lepsze warunki kredytu (ryzyko dla banku jest minimalne i moze pozwolic sobie na nizsze RRSO)
- mozliwosc wycofania sie z inwestycji bez straty, nawet z niezlym zyskiem.
Wiedzialem, ze kupilem b. tanio bo sledze rynek od 2 lat. Bylem pewny, ze "zaoszczedzilem" okolo 10-15 tysiecy. Okazalo sie, ze wynik jest lepszy.
Haan czy byłbyś skłonny powiedzieć jak duże jest to mieszkanie, gdzie się znajduje i ile zapłaciłeś. Oraz co musiałeś spełnić aby dostać ten kredyt.
Za ile planujesz je wynajmować, a ile wynosi rata kredytu?
tak apropo to mnie nurtuje takie pytanie. podobno w detroit sa teraz w kurwe tanie nieruchomosci, myslales zeby cos tam kupic(wiadomo, ze teraz syf ale w koncu sie podniosa)
skad ta wiedza? Jest wiele upadlych miast, ktore nigdy sie nie podniosly juz ;pCytuj:
Halunek napisał
Dzieki za pytania, odpowiem w punktach:
Mieszkanie zlokalizowane jest w prawie stuletniej kamienicy, niedaleko centrum Katowic, w jednej z przecznic ulicy Gliwickiej. Metraz nieruchomosci to niecale 40m2. Do mieszkania przynalezy standardowa piwnica o powierzchni okolo 8m2. Zaplacilem okolo 20-25 tysiecy pozniej ceny rynkowej, udalo sie wynegocjowac cene pozniej 100 tys zl.Cytuj:
Pan Ryba napisał
Do tego dochodza inne koszty o ktorych wspomnialem wczesniej
Z tym byl nieco zamieszania.Cytuj:
Pan Ryba napisał
Tegoroczna nowelizacja rekomendacji S wprowadzila sporo zmian na rynku kredytow hipotecznych. Jej najwazniejsze skutki to:
- wprowadzenie minimalnego wkladu wlasnego na poziomie 5% wartosci nieruchomsoci. Wysokosc minimalnego wkladu wlasnego bedzie konsekwentnie rosla, aby za kilka osiagnac poziom 20%
- ograniczenie dostepnosci kredytow dla osob zarabiajacych w innych walutach niz PLN
Jeszcze przez kilka miesiecy obowiazuja takie zasady udzielania kredytow:
1. Najwazniejsze - udokumentowana zdolnosc kredytowa i stabilnosc przychodow
2. Wiek - najlepiej miedzy 25 a 55 lat oraz stan cywilny:zonaty (z tym byl problem, bo jestem mlodym kawalerem :) )
3. Brak zaleglosci w Biurze Informacji Kredytowej (BIK)
4. Wklad wlasny - do konca roku minimum 5%
I to generalnie tyle. Do tego dochodzi masa papierow, stresu czasu... i nalezy pamietac, ze oprocz kredytu nalezy zgromadzic odpowiednia sume na oplacenie dodatkowych kosztow:
- taksa notarialna
- prowizja dla banku
- podatek od czynnosci cywilno prawnych
- prowizja dla posrednika nieruchomosci
- remont mieszkania
- wyposazenie
- koszty zarzadzania nieruchomoscia (oplaty administracyjne oraz koszt zarzadzania najmem)
- oplata za wpisy do hipoteki , kopie wpisow...
Czasami zapomina sie o tym i nagle w krotkim okresie czasu, trzeba wykombinowac nawet kilkadziesiat tysiecy zl.
Dokladnej kwoty kredytu jeszcze nie znam, ale powinna oscylowac w granicach 600-700zl. Rata co roku maleje.Cytuj:
Pan Ryba napisał
Spodziewane przychody z najmu w 2014 roku to 800-1000zl miesiecznie, czyli do osiagniecia wolnosci finansowej bede potrzebowal jeszcze co najmniej kilku takich mieszkan.
To temat na dluzsza dyskuje - opisze swoje przemyslenia w oddzielnym poscie.Cytuj:
Halunek napisał
bez ryzyka nie ma zabawy ;dCytuj:
SedaN* napisał
a tak serio to ile miast wielkosci detroit sie juz nie podnioslo?
To mieszkanie w końcu kupiłeś z ogłoszenia czy z licytacji komorniczej (o ile takich też szukasz, ale chyba tak?)? Pytam, bo przeleciałem tak na szybkości ostatnie Twoje posty i nie jestem w końcu pewien.
dobra, już widzę, że to akurat z ogłoszenia. ale pewnie licytacjami też jesteś mocno zainteresowany?
Nie zamierzasz, albo właściwie zapytam inaczej - czy widzisz 'value' w jakimś innym rodzaju nieruchomości niż mieszkania, jeśli nie na Twój obecny stan kieszeni, to w przyszłości, czy jednak nie planujesz kupować nic oprócz nich?
Mieszkania z rynku pierwotnego (np. jakieś kawalerki na nowo wybudowanych osiedlach) pod wynajem zapewne się zupełnie nie opłacają? Przeglądasz głównie oferty mieszkań w starych kamienicach, czy jakieś w kilkunasto-, trzydziestoletnich blokach przy dobrej cenie też wchodzą w grę? Jak duże są różnice realnych (wiadomo, zarówno z deweloperem jak i wtórnym właścicielem się można targować) cen w zależności od budownictwa?
Z ciekawości: w UK też jest tyle takich pierdół?Cytuj:
Haan napisał
Pozdro
@betonekke ;
Z licytacjami jest pewien problem.Cytuj:
betonekke napisał
a) Wymagaja twojej fizycznej obecnosci przy licytacji, czyli w moim przypadku:
1. Musze leciec do Polski ogladnac mieszkanie (czas i pieniadze). Mieszkanie moze okazac sie nieatrakcyjne.
2. Musze wplacic wadium - 10% ceny rynkowej. Zamrazam pieniadze na co najmniej miesiac.
3. Musze leciec drugi raz, aby wziac udzial w licytacji, nie majac gwarancji ani co do ceny, ani wiedzy na temat konkurencji, ktora czesto jest spora i lubi przeplacac. Znam przypadek pewnej licytacji, gdzie mieszkanie warte 180-190 tys(cena wywolawcza - ok. 150 tys) wylicytowano za... 220 tys.
b)Po ewentualnym wygraniu licytacji komornik daje 30 dni na zorganizowanie pieniedzy. Inaczej wadium przepada. To bardzo malo czasu. Zorganizowanie kredytu w 30 dni to spore ryzyko, a nie dysponuje taka gotowka, aby sfinansowac 100% ceny mieszkania.
c)potrzeby remontowe nieruchomosci z licytacji komorniczych sa czesto ogromne. Innymi slowy - musze wylozyc kolejne 20-40 tysiecy gotowki na remont.
Podsumowujac: Licytacje komornicze moga byc calkiem cekawym biznesem, ale w moim przypadku nie jest to najlepszy wybor.
Na razie nie mysle o takiej dywersyfikacji. Chce sie wyspecjalizowac w mieszkaniach w segmencie budzetowym. Myslalem ewentualnie o kupnie malej kamienicy (7-10 lokali mieszkalnych), ale po pierwsze musze nabrac doswiadczenia w najmie, a po drugie nowelizacja rekomendacji S pokrzyzowala mi szyki - jesli nic sie nie zmieni w tej w kwestii to fakt, ze zarabiam w obcej walucie, zrujnuje moja zdolnosc kredytowa i nie bede sobie mogl pozwolic na kredyt w PLN.Cytuj:
betonekke napisał
To zalezy od Twoich wymagan. Dla mnie "oplacalna" jest taka inwestycja, ktora przyniesie co najmniej 8% zysku rocznie.Cytuj:
betonekke napisał
Nie udalo mi sie znalezc takich nieruchomosci na rynku pierwotnym.
Pierwsze mieszkanie mialo byc przede wszystkim tanie. Technologia miala drugorzedne znaczenie.Cytuj:
betonekke napisał
Najwiekszy wplyw na cene nieruchomosci maja:Cytuj:
betonekke napisał
1. Lokalizacja
2. Lokalizacja
3. Lokalizacja
Pozostale czynniki to pietro (wlasciwie to tez lokalizacja), strona swiata - mieszkania od strony poludniowej sa zazwyczaj najdrozsze (znowu lokalizacja), metraz oraz stan techniczny.
Ilosc wlascicieli i rok budownictwa maja znikome znaczenie (o ile nie wplywaja na stan techniczny). Inna sprawa to psychologia - wielu ludzi jest sklonnych zaplacic wiecej za mieszkanie, w ktorym jeszcze nikt nie mieszkal.
Nie wiem jak w UK, ale w Irlandii jest jeszcze gorzej. Dochodza takie sprawy jakCytuj:
betonekke napisał
- management fee
- kategorie zapotrzebowania na cieplo (i koszty zwiazane z jej wyliczeniem)
- koniecznosc wynajecia prawnika
- znacznie dluzszy czas oczekiwania
- wszechobecny grzyb
- property tax
- bardzo surowe kryteria udzielania kredytow
- bardzo niska podaz i duzy popyt na neiruchomosci
Jesli cos jest niejasne to smialo - odpowiem w miare mozliwosci :)
@Halunek ;
Nieruchomosci sa tanie, bo jest spora podaz (mnostwo pustostanow) i niski popyt.Cytuj:
Halunek napisał
Znajomy wybiera sie niedlugo do Detroit w celu zbadania rynku nieruchomosci - jak tylko cos sie dowiem, to na pewno o tym napisze.
Ja wyznaje zasade - inwestuje tylko na tych rynkach, ktore znam. Znajomy inwestor opowiadal mi kiedys, ze podczas zwiedzania Balkanow, naruszyl pewien przepis ruchu drogowego - nie pamietam juz dokladnie, ale chyba chodzilo o zielona strzalke, ktora w EU sygnalizuje mozliowsc bezkolizyjnego wlaczenia sie do ruchu. Kolega sie na tym "przejechal" i dostal spory mandat, bo okazalo sie, ze ta strzalka oznacza calkiem co innego (niestety wypadlo mi z glowy co dokladnie). W kazdym razie wniosek jest taki, ze sprawy, ktore na znajomym rynku sa oczywiste, na innych rynkach moga wygladac calkiem inaczej i przez takie "zielone strzalki" inwestycja na obcym rynku moze skonczyc sie niemila niespodzianka.
Konkretny przyklad:
Zwroty z nieruchomosci w Irlandii siegaja 10%. Pustostanow prawie nie ma. Wydaje sie, ze to zyla zlota, nie? Kupujesz nieruchomosc, wynajmujesz, interes idzie jak po masle. Przychodzi koniec okresu rozliczeniowego. Dowiadujesz sie, ze:
- musisz zaplacic podatek od nieruchomosci (np. 600 eur)
- okazuje sie, ze podatek od zyskow to az 40%
...z 10% zostaje 5.
Dlatego nie rozwazam mozliwosci inwestowania na nieznanych mi rynkach, lacznie z Detroit, bez wzgledu na stopy zwrotu.
http://www.wykop.pl/ramka/1898476/mi...c-na-wartosci/
co o tym myslisz
imho zwykłe spekulacje,mieszkania w dużych miastach cenowo będą na stałym poziomieCytuj:
Halunek napisał
@Halunek ;Cytuj:
Halunek napisał
Biznes tym rozni sie od etatu, ze nie gwarantuje bezpieczenstwa i zawsze niesie ze soba zagrozenia:
Inwestujac na GPW - mozna stracic caly majatek w kilka godzin.
Inwestujac w produkty bankowe - moze nas spotkac powtorka z Lehman Brothers lub wariant cypryjski.
Inwestujac w swoj biznes - klienci moga odejsc do konkurencji, moze nas zniszczyc blad urzedasa lub dyrektywa unijna.
Nieruchomosci maja jedna wspolna ceche - bardzo powoli reaguja za zmiany.
Starzenie sie spoleczenstwa to nie jest cos, co dzieje sie z dnia na dzien. To proces, ktory trwa cale lata, jesli nie dziesieciolecia. Zawsze jest czas na reakcje.
W przypadku niskiego popytu i niezadowalajacych stop zwrotu, zawsze mozna spieniezyc kapital i zainwestowac je w innym miescie/panstwie/kontynencie.
"Różnica w zarobkach między najlepszymi skoczkami a piłkarzami świata jest już z kolei nie do ogarnięcia. Dla Wayne'a Rooneya, który podpisał ostatnio kontrakt wart 300 tysięcy funtów tygodniowo. Wyliczyliśmy, gdyby Anglik każdą swoją pensję inwestował w rynek deweloperski w Warszawie, po wygaśnięciu umowy byłby właścicielem ponad 2 tysięcy 3-pokojowych mieszkań
"
Wyobraziłem sobie, posiadanie kilku k mieszkań :D