Temat: Niezależność finansowa i inwestowanie w nieruchomości

Tacy już są inwestorzy, działają błyskawicznie. Jakie prowizje pobiera ta firma?

I kupiłbyś tak mieszkanie bez oględzin samej nieruchomości jak i okolicy? Czy umowa z tą firmą jest jakoś sensownie skonstruowana i przykładowo jeśli mieszkanie będzie się różniło stanem od opisu w ofercie to można się odwołać od umowy? Bo w mieszkaniu może być grzyb, może być jakaś niedrożna hydraulika czy coś takiego, i inne rzeczy, które wymagają napraw liczonych w tysiącach, a których nie widać na zdjęciach.

2% od wartosci zakupu, nie mniej niz 2000zl, platne przy podpisaniu umowy o swiadczenie uslug
10% od wartosci remontu


Tak.

Nie zastanawialem sie nad taka opcja. Raporty sa bardzo szczegolowe. Firma zarzadza portfelem ponad 600 mieszkan na wynajem. Nigdy nie slyszalem o takich problemach. Znam innych inwestorow wspolpracujacych z ta firma, znam prezesa, znam agenta posrednika.

Firmie zalezy na tym, zebym byl zadowolony, bo wtedy czerpie zyski ze wspolpracy ze mna.

Przede wszytskim, kupujesz pod flicka, spekulacje, czy najem?

Jakie miasto? metraz? ile wynosi czynsz? za ile jestes w stanie to wynajac? Jaki stan mieszkania? Ile pokoi? Jaki standard?



Jesli myslisz o wynajmie, to z dwoch malych mieszkan powinienes osiagnac wyszy zwrot niz z jednego duzego. Male mieszkanie jest tez latwiej wynajac i sprzedac niz duze.

Ze strony zarzadzania ryzykiem - dywersyfikacja, czyli dwie nieruchomosci zamiast jednej - oznacza teoretycznie nizsze ryzyko.

Ja wiem tylko tyle, że na pewno bym nie kupował jednego dużego mieszkania a wolałbym dwa mniejsze, oczywiście jeśli to pod najem. Z dużymi jest większy problem, tak jak pisał Haan. Czasami sobie przeglądam oferty developerów we Wrocławiu i widzę, że zazwyczaj wszystkie małe mieszkania 30-50m2 wyprzedają się turboszybko i zostają zawsze te powyżej 60m2.

Po kilku nieudanych licytacjach zdecydowałem się szukac mieszkania na własną reke.

Kolejne wieczory spedzilem w excelu i na portalach ogłoszeniowych, az namierzyłem ciekawa oferte – duza, 37 metrowa kawalerka, w kamienicy, blisko centrum Katowic w okazyjnej cenie - okolo 20% mniej niz cena rynkowa.

Nie jest sztuka kupic tanio i miec puste mieszkanie, w ktorym nikt nie chce mieszkac, wiec zastosowałem zasade „sprzedaj zanim kupisz” i zanim w ogole umówiłem się na oglądanie nieruchomości, wystawiłem ogłoszenie:

„Mam do wynajęcia mieszkanie w Katowicach(…)”
+ dodalem jakeis losowe zdjecia z innych kawalerek w okolicy
+ deliktnie zmienilem adres


Mimo, iż wystawiłem ogłoszenie z proponowana cena wynajmu wyzsza, niż rynkowa, to w ciągu kilku godzin od publikacji, miałem siedem telefonow od potencjalnych najemcow.

Wniosek:
Jest popyt. I to nawet większy niż się spodziewałem. Można nawet zaryzykować i podnieść cene.


Szybka decyzja, telefon do wlasciciela mieszkania, urlop, rezerwacja samolotu do Polski.


Dwa dni później siedziałem już na pokładzie Boeinga 737, irlandzkiej linii Ryanair, gniotac się razem z innymi pasażerami z nadzieja, że za kilka godzin będę mogl rozprostować nogi. Dzieki Bogu, obeszlo się bez płaczących niemowlakow w samolocie i udało mi się chwile zdrzemnąć.


A w Polsce zima

Załącznik 307542

Już prawie zapomniałem jak nieprzyjemna potrafi być polska zima. Dla porównania - gdy wylatywałem, w Dublinie było 10 stopni i słońce. Po dłuższej chwili (nie spodobalem sie panowi urzednikowi na lotnisku) odwiedziłem centrum handlowe i wyposażyłem się w zimowy niezbędnik – czapka, rękawiczki, chusteczki higieniczne i tabletki na gardlo.
Gdy dojechałem do rodzinnego domu, siadłem na spokojnie do Excela i na wszelki wypadek potwierdziłem, ze oglądne jeszcze kilka innych mieszkan (w razie, gdyby to najważniejsze okazało się nieopłacalne).


Pobudka o 5 rano, wsiadamy w samochod – przed nami ponad 250km trasa, w niesprzyjających warunkach – poniżej 10 stopni na minusie oraz świeży snieg. Na szczęście większość trasy Rzeszow-Katowice jest bardzo dobrze polaczona - wiekszosc trasy mozna pokonac autostradami.

Dotarliśmy do Katowic i znajezlismy pierwsze umówione mieszkanie:
40 metrowe, niebezpieczna okolica (ul. Lisa, Zaleze).

Sprzedawca – dwie kobiety w srednim wieku, które kupuja brzydkie mieszkania, remontują je i wystawiają na sprzedaż (swoja droga calkiem lukratywny biznes)

Na początek mile zaskoczenie – klatka schodowa swiezo wyremontowana, czysta, nowe drzwi, nowe poręcze – wszystkie 3 pietra około stuletniej kamienicy wygladały bardzo schludnie.
Wchodzimy do srodka. Nie jestem specem od remontow, wiec wzialem ze sobą fachowca, który miał mi pomoc w ocenie stanu mieszkania.
W ogłoszeniu pisalo
„Mieszkanie po kapitalnym remoncie”



Ma miejscu okazało się, ze remont rzeczywiście był przeprowadzony, ale jego wykonawcy albo bardzo się spieszyli, albo byli mocno podchmieleni:

• podloga w kuchni była poobdzierana i brzydka
• framugi w drzwiach było wykonane tak niestarannie, jakby ktoś przybijal gwoździe na slepo, byle tylko się trzymalo
• plytki w łazience były przyklejone lekkow mowiac, niezgodnie ze sztuka, klej sciekal do brodzika, bez linijki było widać odchylenie plytek we wszystkie strony
• salon/duzy pokoj był caly w panelach – lacznie ze scianami. Od razu pojawia się pytanie – dlaczego ktoś zakłada panele na sciane? Grzyb? Nierówne sciany? Jeszcze gorzej?
• Panele byly krzywe i w niektorych miejscach odstawaly od siebie na pare centymetrow

Mój fachowiec (ojciec mojej dziewczyny) stwierdzil, ze wszystko trzeba zrywac i zrobić od nowa. Jedna ze sprzedających kobiet, gdy zauwazyla mnie pochylającego się nad okropna drewniana podloga w kuchni, dodala:

Zdecydowalysmy się zostawić oryginalna podloge w kuchni, ponieważ dodaje ona takiego hmm... ciepła temu mieszkaniu! – wyszczerzyla przy tym zeby i otworzyla oczy jak kot ze Shreka. Nie trudno bylo odczytac jej prawdziwa intencje „Wiem, ze mieszkanie jest spierdolone i nie warte tej ceny, ale proszę kup je! ”

Zanim zdazylem cos odpowiedzieć – odezwal się mój przyszly teść:
- Czy panie same remontowaly to mieszkanie?
- ale skad proszę pana, od tego mamy ekipe specjalistow
- ok… ale musze przyznać ze tak spierdolonej roboty to jeszcze w zyciu nie widziałem

Panie się bardzo zdenerwowaly i nie chciały zejść z ceny nawet zlotowki. Pozegnaliamy się w nieciekawych nastrojach.
Swoja droga - ogloszenie jest dalej aktualne, cena wzrosla o 5 tys złotych. Hmm..

Szybka kalkulacja – mieszkanie wymaga dodatkowego wkładu około 20-30 tys złotych, zwrot z inwestycji wyniesie niecale 7% a remont będzie wymagal mojego nadzoru. Odpada.

Lecimy dalej. Kolejne 3 mieszkania odpadly. Wszystkie ogłoszenia od posrednika okazaly się nieaktualne, a agent probowal nas zachecic do zaplacenie mu 7tys złotych zaliczki na prowzje (!) i „odezwe się jak będą podobne ogloszenia”. Co za strata czasu. Pomyslec, ze tak działa znana firma, której pracownicy często wypowiadają się w popularnych mediach, m.in. onet.pl i gazeta.pl

Około godziny 13 dotarlismy do głównego celu wyprawy – mieszkania numer jeden – kawalerka w parterze kamienicy, blisko centrum. Tym razem przywitalo nas dwóch kibicow lokalnej druzyny piłkarskiej, którzy wytoczyli się z innej kamienicy i zaczeli cos spiewac trzymając się za barki. No świetnie.

Po kilku minutach zjawil się agent i zaprowadzil nas dalej. Drzwi otworzyla nam aktualna lokatorka - dwudziestokilkuletnia, zadbana brunetka, która mieszkala tutaj od kilku miesięcy. Wypytalismy ja o wszystko o nas interesowalo, sprawdziliśmy stan mieszkania, instalacje, okna i lazienke.
Mieszkanie wygląda mniej więcej tak (z tym, ze jest do odswiezenia):

Załącznik 307546
Załącznik 307547
Załącznik 307548
Załącznik 307549
Załącznik 307550

Jedno okno do naprawy (wylatuje z zawiasow), cala reszta ok.

Zaproponowalismy cene – kilka tysięcy niższą niż proponowana przez wlasciciela (który notabene mieszka we Wroclawiu).

Po godzinie oddzwonil do mnie agent – wlasciciel zaakceptowal moja cene.
Po dalszych negocjacjach udało się namowic agenta do rezygnacji z prowizji od kupującego (3% ceny transakcyjnej plus VAT)

Czyli lacznie oszczedzilem prawie 10 tysiecy, na ogłoszeniu, które miało być „nie do negocjacji”

Podpisalimy umowę przedwstepna u notariusza.
Dlaczego u notariusza, nie zwykla cywilnoprawna?

Mimo, iż to drozsza opcja, to mi, jako kupującemu daje pewna przewagę. Mianowicie, jeżeli sprzedający nie wywiaze się z umowy (nie sprzeda mi mieszkania) to jest zobowiązany do zwrócenia mi 200% zadatku – czysty zarobek i zabezpieczenie transakcji.

W czwartek dostałem odpowiedz z banku – jest wstepna zgoda, wysylaja rzeczoznawcę.


W ostatnim czasie polskie portale serwują sporo artykulow dotyczących rynku najmu w Polsce. Wg. Większości z nich, srednia stopa zwrotu z najmu to około 4.5%, co i tak jest calkiem dobrym wynikiem w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych, które często nie pozwalają nawet pokryc inflacji.
Przy tej inwestycji, spodziewana stopa zwrotu wyniesie, zaleznie od pustostanu – 9%-11% rocznie, czyli potencjalnie mogę pobic rynek nawet dwukrotnie. Jak będzie w praktyce – okaze się wkrótce, bo istnieje jeszcze kilka zagrozen.

Jak doprowadzę inwestycje do końca, to potencjalnie zapewnie sobie staly, miesięczny dopływ gotówki na poziomie 700-900zl miesięcznie,

Moje jedyne doswiadczenie z ASBIRO to kilka wykladow w formie video.
Inicjatywa wydaje sie ciekawa.

Dzieki,
Juz myslalem, ze nikt nic nie odpisze


Nieruchomosci maja to do siebie, ze wszystko dzieje sie powoli i jest rosciagniete w czasie. Blog, ktory bedzie mial 2-3 wpisy rocznie raczej sie nie przyjmie.

Wstepnie mam plan, zeby przez najblizsze 10 lat aktualizowac ten temat o moje postepy.

@Haan ;

Haha, myślałem, że Ty chcesz kupić mieszkanie w Dublinie, ale właśnie skumałem, że tutaj najtańsze 250k euro kosztuje... to możesz w PL 4 kawalerki kupić spokojnie haha.
A mam pytanie, wracasz do PL po kupnie paru mieszkań? To jest pierwsze z tego co się orientuje?

Btw. mój tata zajmuje sie remontem mieszkań i sprzedażą, tylko nie robi takiej zjebanej roboty ;p fakt, materiał tanie bo ikea itp, ale nie spierdolił robocizny nigdy. średni zysk na czysto 20-30k/4-6miesięcy zależy jak leży. Potem jak uzbiera kasy na kupno 2 mieszkań, jedno będzie wynajmował a drugie remontował, sprzedawał i tak w kółko - co o tym sądzisz? Czy jest to legitne? Czy raczej krótka meta? Póki co ładnie mu idzie już 2 lata. Miasta to Gdynia/Gdańsk :)

jaki jest twoj wklad wlasny. wiadomo, ze szanuje takie inicjatywy :)

Niestety ceny nieruchomosci w Irlandii znowu poszybowaly w góre i 250k euro to nie jest jakas wygorowana kwota...

Irlandzki rynek najmu jest nieco inni niz polski - to material na osobny wpis.


Tak, to moja pierwsza inwestycja w nieruchomosci - czas skonfrontowac teorie z praktyka.
Co do planow na przyszlosc - na razie skupiam sie na tym, zeby jak najszybciej kupic jak najwiecej mieszkan w mozliwie krotkim czasie. Jeszcze bedzie czas, by odpoczywac :)


Wazna jest skala - przy jednej nieruchomosci nie jest to zbyt dochodowy biznes, szczegolnie, ze wg. danych z 2013 sredni czas sprzedazy mieszkania wyniosl okolo 100 dni. Przy 3-4 mieszkaniach zaczyna sie robic ciekawie.

Wzialem kredyt na 10 lat z wkladem wlasnym 20%.
Do tego dochodzi kilka innych kosztow
- transport do Polski i do Katowic
- koszty notarialne (taksa, umowa przedwstepna)
- podatek cywilnoprawny - 2% od wartosci nieruchomosci
- oddanie mieszkanie w zarzadzanie
- wyposazenie mieszkania
- odswiezenie mieszkania
- prowizja dla banku (2.1%)
- koszt rzeczoznawcy i kontrolera

Troche sie tego zbiera.

Dlaczego az 10 lat?

Przy takim scenariuszu, comiesieczne wplywy z najmu powinny byc wyższe, niz rata kredytu. Innymi slowy - zapewnilem sobie pewna poduszke bezpieczenstwa, ktora uchroni inwestycje przed nieoczekiwanymi problemami finansowymi.

Jeszcze inaczej:
Jesli strace prace/zostane kaleka/bede mial problemy z plynnoscia finansowa - mieszkanie splaci sie samo w ciagu 10 lat.

A przy dobrych wiatrach splace kredyt znacznie szybciej.