Temat: Niezależność finansowa i inwestowanie w nieruchomości

ŁÓDŹ
Mieszkanie zlokalizowane jest w Łodzi na Widzewie przy ul. Gorkiego na 11 piętrze wieżowca z wielkiej płyty i jest to kawalerka o pow.26,6 m. Do centrum komunikacją miejską można dostać się w 20 min. Mieszkanie zostało kupione w grudniu 2011 roku w drodze przetargu spółdzielczego. Cena wywoławcza wynosiła 69 275 PLN, postąpienie wynosiło 500 PLN.
Oprócz naszego Klienta nikt więcej nie przystąpił do przetargu, więc udało się mieszkanie kupić za kwotę 69 775 PLN. Kupno w drodze przetargu wiąże się z niższymi kosztami transakcyjnymi (m.in brak 2% podatku od czynności cywilno-prawnych, czy też brak VAT-u) więc koszty transakcyjne, łącznie z wynagrodzeniem za doradztwo wyniosły niecałe PLN 3000.
Stan mieszkania- do generalnego remontu. Dlatego w mieszkaniu został przeprowadzony gruntowany remont, który kosztował łącznie ok. 24 000 PLN (wymiana stolarki okiennej, gładź na ścianach, malowanie, położenie paneli, glazura, terakota, biały montaż, wymiana szafek kuchennych, zakup lodówki, kuchenki gazowej, firanek, sofy, komody, 10% prowizji Mzuri za nadzór nad remontem). Czas trwania remontu wyniósł około 4 tygodnie.
Mieszkanie zostało wynajęte już po 3 dniach od pojawienia się ogłoszenia za kwotę 830 zł + 270 zł opłaty do administracji.
Podsumowując liczby:
Cena zakupu PLN 69 775
Koszty transakcyjne PLN 3 000
Nakłady na remont PLN 24 000
ŁĄCZNE NAKŁADY PLN 96 775
Comiesięczne przychody z najmu PLN 830
Minus prowizja (11%) PLN 91
Comiesięczny dochód PLN 739
Roczny dochód (11 miesięcy) PLN 8 126 (założono 1 m-c pustostanu)
Zwrot z najmu 8,4%

Kawalerka w Katowicach Dla osób znających to miasto, mieszkanie znajduje się przy ul. Janasa (boczna od ul. Gliwickiej) i położone jest na 2 piętrze w 3 piętrowej kamienicy tzw. Familoku. Budynek należy do wspólnoty mieszkaniowej – czynsz wynosi 100zł (administracja+fundusz remontowy). Kawalerka o pow. 36,45m2 jest po remoncie, ale do wykończenia. Mieszkanie ma wymienione okna, zrobione gładzie na ścianach i pomalowane na biało, wymienione drzwi zewnętrzne i wewnętrzne, wymienione instalacje itd.
Aby wynająć mieszkanie należy dodatkowo zainwestować ok. 9000zł na: położenie paneli, płytek i sanitariatów w łazience (wanna/prysznic, umywalka, WC), zakupienie grzejników elektrycznych do powieszenia na ścianie oraz wyposażenie mieszkania). Pierwotną cenę wyjściową 66.000zł udało się wynegocjować do 56.000zł.
Analiza rynku potwierdziła przypuszczenia dotyczące popytu potencjalnych najemców. Na zamieszczone 3 kwietnia ogłoszenia zgłosiło się ponad 20 osób gotowych zaakceptować 730zł (czynsz do administracji wynosi 100zł), więc dochód netto z mieszkania wyniósłby 630zł netto. Po ilości zainteresowanych osób można śmiało przypuszczać (na granicy z pewnością), że czynsz możliwy do osiągnięcia to 800zł (700zł netto). W związku z tym wczoraj doszło do podpisania umowy przedwstępnej i wpłacenia zadatku przez inwestora, a akt notarialny kupna-sprzedaży prawdopodobnie będzie miał miejsce już w poniedziałek 16 kwietnia (termin zależy od możliwości zgromadzenia kompletu dokumentów przez sprzedającego).
A teraz trochę liczb:
1. 56.000zł cena zakupu mieszkania,
2. Taksa notarialna- ok. 615zł + VAT,
3. Podatek od czynności cywilno prawnych (PCC) – 1120zł,
4. Opłata sądowa – 200zł,
5. Wniosek o wpis do księgi wieczystej – 200zł,
6. Wynagrodzenie za doradztwo – 1400zł + 322zł VAT,
7. Wykończenie mieszkania - ok.9000zł.
Łączne poniesione nakłady – 69000zł
Spodziewany czynsz – 700zł
Jednorazowa opłata za przejęcie mieszkania – 500zł (Klient skorzystał z promocji z okazji otwarcia biura w Katowicach)
Comiesięczna prowizja za zarządzanie najmem (11% czynszu) – 77zł
Przyjmując, że mieszkanie będzie „pracowało” przez 11 miesięcy w roku ( co sądząc po zainteresowaniu nie będzie miało miejsca), to zwrot z inwestycji wynosi prawie 10% po odjęciu kosztów obsługi. To około 2 razy więcej niż można obecnie uzyskać na lokacie w banku; o potencjalnym wzroście wartości nieruchomości nie wspominając, a przecież już samo dokończenie remontu zwiększy rynkową wartość mieszkania. Dodatkowo, lokata jest obciążona podatkiem 20%, a w tym przypadku – w zależności od wybranej formy opodatkowania – może ono wynieść 8,5% w przypadku ryczałtu, lub nawet mniej w innych formach ze względu na poniesione nakłady na remont mieszkania, odpisy amortyzacyjne, odsetki od ewentualnego kredytu bankowego, prowizję za zarządzanie, itp.

Jako ciekawostkę powiem, że we Wrocławiu ruszył chyba pierwszy w Polsce projekt mikro apartamentów o powierzchni 12-15m2 gdzie ceny kształtują się ok. 7-8tyś/m2.

Cena zakupu ~2600zł/m2 w przypadku pierwszego mieszkania, którego opis wrzuciłeś oraz ~1500zł/m2 w przypadku drugiego wydaje mi się szalona ; o