Temat: Wybór drogi życiowej.

Okazuje sie, ze wcale nie takie rzadkie.

Ponizej dynamika spadku cen nieruchomosci mieszkalnych w 2009 roku, dane przedstawil Permanent TSB
(bank udzielajacy najwiecej kredytow w czasie banki nieruchomosciowej)


A tutaj sytuacja dzisiejsza -
"House prices up 15% nationally, 25% in Dublin"

zrodlo: http://www.irishexaminer.com/ireland...in-288532.html

Efekt jest taki, ze klasa srednia nie moze sobie pozwolic na zakup domu i az 42% mieszkancow wynajmuje mieszkanie.
Jednoczesnie z rynku zniknelo 25% mieszkan na wynajem (zabrane przez banki lub kupione przez tzw First Time Buyers).
Sam rozgladam sie za jakas kawalerka. 20 metrowa klitka z zagrzybiala lazienka, ktora nie widziala remontu od czasow, gdy ulicami Dublina spacerowali brytyjscy oficerowie, zostala wystawiona za 800 euro (+ oplaty) i zeszla w ciagu 2h...

Nieruchomosc to towar jak jak kazdy inny, ktory podlega prawom podazy i popytu, a w ciagu 30 lat rynek moze zmienic sie nie do poznania.

To jest ta obiektywnosc? :)

Gdybym mial taka mozliwosc - wolalbym kupic nieruchomosc bez ubezpieczenia, aby zmniejszyc koszty inwestycji.


Nie ma potrzeby trollowac, bo takie rzeczy dzieja sie na codzien i trzeba je brac po uwage decydujac sie na tak powazne i skomplikowane przedsiewziecie jakim jest zakup nieruchomosci na kredyt.

Przypadek upadajacego, wyludniajacego sie miasta opisywalem tutaj:
http://torg.pl/showthread.php?434532...je!&highlight=

Przykladowe zdjecie z tematu


Domy w detroit mozna obecnie kupic juz od 50 dolarow.

Przyklady osob, ktore wpakowaly sie w kredyt hipoteczny, a teraz pomino zarabiania sporych wynagrodzen, sa w glebokiej przepasci finansowej moge mnozyc, bo spotykam ich w biurze, sklepie i w kolejce do Tesco z zupkami chinskimi w koszyku.

Oni tez mysleli, ze takie rzeczy sie nie dzieja, a juz na pewno nie u nas. Teraz, pomimo, ze wielu z nich zarabia wiecej niz ja, to z powodu negative equity mala ogromne dlugi i boja sie, ze lada dzien bank zabierze im dom, ktory splacaja od 8 lat.

Na koniec - niz demograficzny i emigracja to kolejne zagrozenie dla potencjalnego kredytobiorcy.
Wystarczy poznac dane statystyczne z Polski

Kilka ciekawych cytatow

zrodlo: http://wyborcza.pl/1,75478,16302364,...stracily_.html

http://natemat.pl/109353,duze-miasta...ys-mieszkancow

zrodlo: http://wiadomosci.wp.pl/kat,36474,ti...wiadomosc.html



A teraz zejdzmy na ziemie

Njapierw poniesiemy standardowe oplaty
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC-2): 6 000.00 PLN

Taksa notarialna (opłata notarialna): 1 970.00 PLN
VAT od taksy notarialnej (opłaty notarialnej): 453.10 PLN
Odpis aktu notarialnego (3 odpisy po 10 stron): 221.40 PLN
Założenie księgi wieczystej: 60.00 PLN
Wpis własności do księgi wieczystej: 200.00 PLN
Prowizja dla biura nieruchomosci(zazwyczaj, ale nie zawsze): 2%: 6 000.00 PLN
Vat od prowizji: 1 380.00 PLN
Prowizja dla banku (lub ubezpieczenie) - 8 000.00 PLN
Urzadzenie mieszkania na potrzeby najmu (wersja ekonomiczna) - 20 000.00 PLN
Minimalny wklad wlasny w 2015 roku (zgodnie z nowelizacja rekomandacji S) - 30 000.00 PLN

Czyli na start potrzebujemy ok 70 000.00 PLN. Niezla sumka, prawda?

A teraz - ile mozemy zarobic?

Wspomniales, ze 3 pokje wynajmiemy za 500zl pokoj.
Przyjmijmy optymistycznie, ze uda nam sie wynajac pokoje za 550zl, czyli 10 drozej i okreslmy roczny pustostan na poziomie 1 miesiaca.

Obliczenia:
11 miesiecy * 3 pokoje * 550zl = 18,150zl rocznie

A teraz koszty:
1) Remont i wymiana elementow wyposazenia raz na 5 lat = 5000zl, czyli 1000zl rocznie
2) Czynsz do wspolnoty mieszkaniowej - 500zl miesiecznie, czyli 6000zl rocznie

z 18,150zl zostalo nam 12,150zl

...ale to jeszcze nie wszystko.

Jesli nie chcemy narazic sie Urzedowi skarbowemu, musimy w naszej symulacji uwzglednic podatek dochodowy.

1) Jesli nie chcemy korzystac z uslug ksiegowego, to najlatweijsza opcja bedzie ryczalt. Przy odrobinie sprytu (najemcy placa czynsz we wlasnym zakresie) zaplacimy 8.5% od 13,150zl (nie mozemy odliczyc amortyzacji)

13,150 - 1,150 = 12 000.00 PLN rocznie na czysto

Jak wyglada nasz zysk w skali roku?
12(roczny zysk netto) * 340 (270 kredytu + 70 gotowki) /100 = 3.5% zysku rocznie

Pominelismy
- ustawe o ochronie lokatorow (problemy z egzekucja zobowiazan finansowych i eksmisja)
- zarzadzanie najmem (koszt menadzera lub nasz czas i paliwo)
- wieksze remonty (przeciekajacy dach, wymiana okien, zalanie mieszkania, pozar, zniszczenie wyposazenia)
- cale ryzyko zwiazane z kupnem nieruchomosci (wady konsytrukcyjne nieruchomosci, negative equity, zmiana stop procentowych, wycene rzeczoznawcy itd)

Czyli w tym przypadku musimy wylozyc spora gotowke (ok 70k), wziac na siebie spore ryzyko (30 lat uzerania sie z najemcami, zmiany koniunkturalne, niz demograficzny, zmiany w prawie bankowym), aby zrealizowac inwestycje ze zwrotem rocznym na poziomie lokaty bankowej. Ocene pozostawiam czytelnikowi.

Tak, jestem inwestorem-praktykiem i mowie z wlasnego doswiadczenia.

Prosze o merytoryczna riposte na moj case study wraz z komentarzami i wyliczeniami i uzasadnieniem dlaczego moj wpis "ma sie nijak do rzeczywistosci".

A jak nie, to idz byc ignorantem gdzie indziej.

Dlaczego jest to logiczne?
Gdzie cos takiego wyczytales?

Znam inwestorow z bytomia i czytalem o inwestorach z Detroit.

20k to jest wersja ekonomiczna.
Samo zrobienie lazienki to jest kilka tysiecy zlotych, kuchnia to kolejne kilka tysiecy, a pozostaja nam 3 pokoje i korytarz.

Wiem, bo sam spedzilem kilka godzin liczac koszty podobnej inwestycji.

Nie coroczny, tylko zwykla amortyzacja.
Tysiac zlotych rocznie przy mieskaniu wartym ponad 300 tys to bardzo optymistyczne zalozenie.


zerowym wysilku xD
czarny scenariusz xD

Przyjalem zyski 10% wyzsze niz podane przez mojeog porpzednika.
Przyjalem TYLKO miesiac pustostanu (srednia w PL jest wyzsza i wynosi 5 tygodni przy malych mieszkaniach)

Przypomne jeszcze raz:




Jezeli to jest dla Ciebie atrakcyjna inwestycja z czarnym scenariuszem, atrkacyjnym zwrotem rocznym, zerowym wysilkiem itd to chyba nie pozostaje mi nic innego jak pogratulowac dobrego samopoczucia.

Dla porownania, moja inwestycja jest zaplanowana na zwrot na poziomie 8.5% rocznie, przy niewielkim wysilku (najmem zarzadza profesjonalna firma), nizszym zaanagazowaniu kapitalu i krotszym czasie inwestycj (1-10 lat, zamaist 30)

a i jeszcze to:
nie zasila, bo rata kredytu to okolo 1500zl, czyli jestemy 500zl do tylu

no to niezłe łby z nich, skoro inwestują w mieszkanie w mieście w którym nikt go nie wynajmie.

dlatego nie kupuje się mieszkania w stanie surowym


kto normalny bierze kredyt na 30 lat?

wiadomo, że nie od razu mieszkanie zacznie na siebie zarabiać. Na początku każdej inwestycji trzeba dokładać. Ale za to po paru latach nasz dzieci mają gdzie mieszkać, albo co miesiąc wpada do kieszeni niezla suma.

nie masz pojecia o czym mowisz

nie znasz tych ludzi
nie znasz tego rynku
nie wiesz jakie to inwestycje

...ale na podstawie jednej informacji juz wyrobiles sobie ocene, eh...


oO

celem inwestowania jest
a) ochrona kapitalu
b) osiaganie zyskow

W obu przypadkach dobra praktyka jest tani zakup.
Najlatwiejszym sposobem osiagania zysku w biznesie jest dodanie wartosci, np poprzez wyremontowanie i podniesienie stadardu mieszkania.

No bo jak ktos mysli inaczej niz Ty to jest nienormalny, glupi i w ogole huj.

Inwestowanie to biznes jak kazdy inny, wktorym jedni zarabiaja a drudzy traca.
Sa rozne sposoby finansowania zakupu nieruchomosci, jedna z nich jest 30 letni kredyt.

Podstawa jest dobry plan i wiedza.

Czytaj ze zrozumieniem.

Napisalem, ze bytom wg danych do ktorych mam dostep wydaje sie miejscem wyzszego ryzyka.
Podstawowa zasada inwestycji to - wysokosc zysku jest polaczona z poziomem ryzyka.

Wlasnie dlatego ja powinienem zakonczyzc swoja inwestycje na poziomie 8%-8.5%, a kolega z wawy bedzie sie cieszyl z 4%.
Zainwestwoalem w miescie sasiednim to Bytomia.

Czy uwazasz, ze nie wiem co robie, dzialam nieswiadomie i jestem glupi?

Bo tutaj Haan chodzi o to, ze przedstawiles wszystko w czarnych kolorach. Nie wiem czy dlatego, ze chciales pokazac jak wielki wysiłek oraz wiedze Ty sam musiales wlozyc w swoją inwestycje i wydaje mi sie, ze poprostu chciales zaznaczyc ze to co zrobiles to nie taka prosta sprawa o jakiej my tutaj mowimy. O ile uwielbiam Twoje posty czytac, prawie zawsze sie z nimi zgadzam lub mnie przekonują, tak tutaj się czułem naprawdę podirytowany czytając Twoją odbiegającą od rzeczywistosci odpowiedz na mój post. Bacznie sledzilem w innym temacie Twoje poczynania z kupnem mieszkania w Katowicach (dobrze pamiętam?) i też pamietam gdy kiedys wspomniales o zainteresowaniu Krakowem a nawet samym Prądnikiem Czerwonym. W takim razie, gdy brałeś to miasto pod uwagę to dobrze wiesz, ze tutaj jednoosobowych pokoi to nawet na prądniku czerwonym się nie dostanie za mniej niż 650zł, a 700+ za pokój na Prądniku to cena w dalszym ciągu bardzo dobra. Dlaczego w takim razie wyskoczyłeś z ceną 550zł za pokój, w której zawarte były czynsz oraz media? Mowimy tutaj o Krakowie, a nie Bytomiu, Łodzi, czy obrzeżach jakiegokolwiek innego dużego miasta. I to jest miasto studenckie. A to chyba logiczne dla kazdego, ze duzo mniejsze prawdopodobienstwo jest upadku jakiejs uczelni niz zakladu pracy. A przykladowo sam Krakow zrzesza około 170k studentów, ktorzy chcac nie chcac napędzają miasto do zycia :)

Nie posiadam zadnej wiedzy na temat owych standardowych opłat, jednak wykonczenie mieszkania jak i 30000zł o ktorych napisales to przeciez zwykły wkład w mieszkanie. To nie jest na zasadzie, ze kupujemy mieszkanie o wartości 250k i musimy dołozyć te dodatkowe 50k, tylko to jest mieszkanie o wartości realnej 300tys zł. Co do reszty opłat wporządku, z tymże nie rozumiem co to jest za prowizja dla banku lub ubezpieczenie w wysokosci 8k, bo to jest chyba wliczone w kredyt o którym pisałem wczesniej? Noi prowizja dla biura nieruchomosci, ale to sam zaznaczyłeś, że nie jest koniecznością.

A kto wynajmując teraz mieszkanie rozlicza się inaczej?

- dlatego wynajmując mieszkanie najpierw pobieramy kaucje w wysokosci jedno lub dwumiesiecznego kosztu najmu :) a problem z egzekucja to wedlug mnie tez skrajność. Tak wiem, która też trzeba brać pod uwagę :)
- nie mam pojecia jaki jest koszt menadzera, ktorym napisales. I tez raczej nikt nie kupi mieszkania na drugim koncu polski, a przyjezdzac wiecej niz raz na miesiac lub dwa miesiace jest z reguły niewymagalne
Co do dwoch kolejnych punktow to oczywiscie są to rzeczy, od ktorych mozna sie teraz spokojnie ubezpieczyc nie tak wielkim kosztem lub ocenic mieszkanie na tyle, by być pewnym ich mało prawdopodobnej wadliwości.

Z pewnościa Haan masz duzo wieksza wiedze niz wiekszosc uzytkowników torga, ale gdybys tylko skorygował swoje obliczenia o REALNE zyski z najmu tak całość by wygladała zupełnie inaczej :) Niestety Ty w mieszkaniu trzypokojowym za 300 000 złotych, załozyłeś że za pokój otrzymamy przyjmując optymistycznej według Ciebie po 400zł zysku, co jest kompletnym oderwaniem od rzeczywistości.

ja pierdole
przeciez haan wynajmuje mieszkanie xDDDDDDDDDDDD jeśli jest ktoś na forum, kto wie coś o tym jakie są koszta takiego interesu to właśnie On. So, idąc za Jego słowami - ,,idź być ignorantem gdzie indziej".

jaka jest szansa, ze ktos ZNAJĄCY SIĘ na danej dziedzinie będzie wymyślał dane z dupy? Czytaj co piszesz xD