Temat: Niezależność finansowa i inwestowanie w nieruchomości

Nie wiem i nie stosuje amortyzacji. Byc moze zainteresuje sie tym tematem w przyszlosci. Na razie rozliczam sie na ryczalcie.

Glowna niedogodnoscia jest polskie prawo, ktore chroni niechcianego lokatora kosztem wlasciciela.

W teorii wyglada to tak:

1) Wplacasz 10% sumy oszacowania (nie, jak mylnie podaje wiele zrodel - ceny wywolawczej, czyli jesli mieszkanie jest wycenione na 100,000zl, cena wywolawcza, 66,000zl, to 10% wadium wynosi 10,000zl a nie 6,600zl)
Wygrywasz licytacje, sad rejonowy udziela przybicia, zalicza 10% wadium na poczet platnosci za wylicytowany lokal. Przybicie oznacza tyle, ze sad potwierdza, ze wygrales licytacje i jestes uprawniony do kupna mieszkania. Wyrok jest nieprawomocny (czyli mozna sie od niego odwolac) przez 7 dni. Tutaj zaczyna sie pierwsza przeszkoda - jezeli mamy do czynienia, ze zlosliwoscia ze strony dluznika (na tym etapie jest on dalej wlascielem nieruchomosci) to w ciagu tych 7 dni moze zlozyc zazalenie na proces egzekucji. W takim przypadku sad moze czekac nawet kilka miesiecy na rozpatrzenie zazalenia. Generlanie ten wzor moze sie powtarzac - wyrok, zazalenie na jakas pierdole, czekanie na sad (ktory w Polsce dziala bardzo wolno), odrzucenie zazalenia/odwolania i tak w kolko...

2) Od momentu uprawomocnienia przybicia, masz 14 dni (mozna wnioskowac o przedluzenie do 28dni) na wplacenie reszty wylicytowanej kwoty. Ja na uprawomocnienie czekalem... 29 dni. Tak niestety dzialaja polskie sady. Po wplacie naleznosci sad udziela nieprawomocnego przysadzenia wlasnosci, ktore przenosi wlasnosc z dluznika na Ciebie. Przysadzenie wlasnosci oznacza, ze od teraz mieszkanie jest twoje. Nie pamietam, ile czeka sie na uprawomocnienie przybicia. Podejrzewam, ze tydzien lub dwa. W przypadku Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jestes zobowiazany zaplacic podatek od czynnosci cywilno prawnych (2% ceny sprzedazy)

3) Po uprawomocnieniu sie przysadzenia, skladasz wnioske o klauzula wykonalności, ktora oznacza, ze mozesz zazadac oproznienia lokalu przez dotychczasowego lokatora. Brzmi dobrze, ale jesli lokator sie nie zgodzi to nie masz zadnych srodkow prawnych, aby zmusic go do wyprowadzki. W tym momencie wchodzimy w punkt czwarty, czyli wprowadzenie w posiadanie.

4) Wprowadzenie w posiadanie

Mozemy pozbyc sie lokatora na kilka sposobow.

1) Czasami lokator ma honor i sam sie wyniesie.
2) Czasami mozna go przekupic
3) Istnieja nieleglane i pollegalne sposoby pozbycia sie lokatora, nie chce poruszac tego tematu na publicznym forum.
4) Ostatecznie mozemy zlozyc wniosek o eksmisje - o tym napisze juz wkrotce bo to imho ciekawa sprawa.

CDN.

W Polsce jest z tym problem, a na wyspach wspolczynnik LTV wynosi nie wiecej niz 80/20 co czest stanowi jest spora bariere wejscia.


Roznie z tym bywa. W Polsce sie raczej na to nie zanosi ze wzgledu na podaz, demografie i emigracje.

Kolejnym czynnikiem jest LTV, ktore niedawno wynosilo 100/0 (mozna by dostac kredyt bez wkladu wlasnego), w 2016 jest to 85/15 a w 2017 ma dojsc do 80/20. Innymi slowy - chcac kupic mieszkanie za 300k, musimy miec 60k wkladu wlasnego. Dla mnie, jako inwestora - to dobrze. Mniej osob bedzie moglo sobie pozwolic na kredyt i rynek najemcow bedzie nieco wiekszy.

co rozumiesz przez "komercyjne"?
na lokale uzytkowe? czy "buy to let"?

Maly update:

1) Mam prawomocne przybicie
2) Mam prawomocne przysadzenie wlasnosci
3) Negocjuje z lokatorem - jest spora szansa, ze uda sie zalatwic sprawe polubownie.

Jak ktos nie chce iść tą drogą to zawsze znajdzie powód, aby nią nie iść. Ja nie mam żadnego interesu, aby kogoś przekonywać do tego co robię. Jak kogoś to interesuje to fajnie, jak nie to trudno :)