@Haan ; Ty jeszcze tego nie kupiles?
Wersja do druku
@Haan ; Ty jeszcze tego nie kupiles?
@Haan ;
W jakim mieście to mieszkanie? Kupiłeś całe czy udziały? Kupno bez lokatorów? Sprawdzałeś osobiście księgi? W której licytacji udało się kupić? Byłeś jedynym uczestniczącym? Jeśli można wiedzieć to jak domknąłeś sprawę finansowo bo kredyt w takim przypadku, o ile nie zostanie szybko przyznany, to trochę kłopot w związku z goniącymi terminami zapłaty, który chyba można maksymalnie przedłużyć do miesiąca? O ile niższa była wartość transakcji w porównaniu z rynkową?
Dobre pytanie. Podoba mi sie taka forma. Odpisze ponizej a jak cos nie bedzie jasne lub jestescie ciekawi to smialo, zadawac pytania :)Cytuj:
udarr napisał
1) Male miasto na podkarpaciu. Mam tam zaufana osobe, ktora bedzie tym zarzadzac w moim imieniu.
2) Kupilem wlasnosciowe spoldzielcze prawo do lokalu, czyli 100%.
3) Mam lokatora/dluznika.
4) Sprawdzalem ksiege, wszystko jest ok.
5) Druga (ostatnia) licytacja
6) Bylem jedyny, na sali bylo sporo ludzi i spodziewalem sie konkurencji, ale udalo sie kupic za cene wywolawcza.
7) Platnosc gotówką, kredyty sa faktycznie problematyczne.
8) Kupilem za 66% ceny rynkowej, czyli jak dobrze pojdzie to bede sporo do przodu.
@udarr ; @Koczek ; @vOire ; @Szantymen ; @Averin ;
Jeśli chodzi o stan prawny to w tym przypadku można korzystać z odliczeń amortyzacji tylko na poziomie 2,5%, tak? Są jeszcze jakieś inne niedogodności?
Jak dokładnie wygląda sprawa z tym lokatorem? Po prostu podpisujesz z nim umowę najmu? Co w przypadku kiedy lokator nie będzie regulował należności?
Jakiego spodziewasz się zwrotu z inwestycji? Licząc nawet jak Mzuri, czyli z uwzględnieniem 1msc pustostanu to chyba i tak daje bardzo przyjemny wynik biorąc pod uwagę zakup znacznie poniżej wartości rynkowej? No pozostaje jeszcze kwestia jaki czynsz możesz zażądać w tym mieście bo przypuszczam, że małe miasto bez uczelni i małą ilością zakładów pracy jest tanie jeśli chodzi o wynajem.
Czy lokator płaci? Jeśli nie to będziesz czekał aż umrze albo dostanie mieszkanie socjalne?
Nie wiem i nie stosuje amortyzacji. Byc moze zainteresuje sie tym tematem w przyszlosci. Na razie rozliczam sie na ryczalcie.Cytuj:
udarr napisał
Glowna niedogodnoscia jest polskie prawo, ktore chroni niechcianego lokatora kosztem wlasciciela.Cytuj:
udarr napisał
W teorii wyglada to tak:
1) Wplacasz 10% sumy oszacowania (nie, jak mylnie podaje wiele zrodel - ceny wywolawczej, czyli jesli mieszkanie jest wycenione na 100,000zl, cena wywolawcza, 66,000zl, to 10% wadium wynosi 10,000zl a nie 6,600zl)
Wygrywasz licytacje, sad rejonowy udziela przybicia, zalicza 10% wadium na poczet platnosci za wylicytowany lokal. Przybicie oznacza tyle, ze sad potwierdza, ze wygrales licytacje i jestes uprawniony do kupna mieszkania. Wyrok jest nieprawomocny (czyli mozna sie od niego odwolac) przez 7 dni. Tutaj zaczyna sie pierwsza przeszkoda - jezeli mamy do czynienia, ze zlosliwoscia ze strony dluznika (na tym etapie jest on dalej wlascielem nieruchomosci) to w ciagu tych 7 dni moze zlozyc zazalenie na proces egzekucji. W takim przypadku sad moze czekac nawet kilka miesiecy na rozpatrzenie zazalenia. Generlanie ten wzor moze sie powtarzac - wyrok, zazalenie na jakas pierdole, czekanie na sad (ktory w Polsce dziala bardzo wolno), odrzucenie zazalenia/odwolania i tak w kolko...
2) Od momentu uprawomocnienia przybicia, masz 14 dni (mozna wnioskowac o przedluzenie do 28dni) na wplacenie reszty wylicytowanej kwoty. Ja na uprawomocnienie czekalem... 29 dni. Tak niestety dzialaja polskie sady. Po wplacie naleznosci sad udziela nieprawomocnego przysadzenia wlasnosci, ktore przenosi wlasnosc z dluznika na Ciebie. Przysadzenie wlasnosci oznacza, ze od teraz mieszkanie jest twoje. Nie pamietam, ile czeka sie na uprawomocnienie przybicia. Podejrzewam, ze tydzien lub dwa. W przypadku Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jestes zobowiazany zaplacic podatek od czynnosci cywilno prawnych (2% ceny sprzedazy)
3) Po uprawomocnieniu sie przysadzenia, skladasz wnioske o klauzula wykonalności, ktora oznacza, ze mozesz zazadac oproznienia lokalu przez dotychczasowego lokatora. Brzmi dobrze, ale jesli lokator sie nie zgodzi to nie masz zadnych srodkow prawnych, aby zmusic go do wyprowadzki. W tym momencie wchodzimy w punkt czwarty, czyli wprowadzenie w posiadanie.
4) Wprowadzenie w posiadanie
Mozemy pozbyc sie lokatora na kilka sposobow.
1) Czasami lokator ma honor i sam sie wyniesie.
2) Czasami mozna go przekupic
3) Istnieja nieleglane i pollegalne sposoby pozbycia sie lokatora, nie chce poruszac tego tematu na publicznym forum.
4) Ostatecznie mozemy zlozyc wniosek o eksmisje - o tym napisze juz wkrotce bo to imho ciekawa sprawa.
CDN.
Nie wiem czy to tu padło, bo przyznam, że nie przeczytałem jeszcze tych wszystkich 26 stron, ale należy tu wspomnieć, że niezależność finansowa daje nam bardzo ciekawe możliwości.
A mianowicie będąc niezależnym finansowo można mieszkać w dowolnym punkcie na świecie. Emigracja i zmiana miejsca zamieszkania jest kontrolowana przez wizy do innych krajów, ale wizy te wszędzie opierają się na tym, żeby kraj wydał ci pozwolenie na pracę i żeby praca ta nie uszczuplała rynku pracy dla obywateli danego kraju. W sytuacji gdy dana osoba nie musi pracować ponieważ otrzymuje regularne dochody z innego kraju każdy kraj nie powinien mieć żadnych zastrzeżeń żeby wpuścić nas do siebie.
Drugą sprawą jest to, że są kraje gdzie koszty życia są oczywiście droższe niż polskie, ale są też kraje gdzie życie jest od polskiego sporo tańsze tak więc mieszkając w tych krajach niezależność finansową można uzyskać o wiele szybciej niż ograniczając się tylko do mieszkania w Polsce.
Dodam jeszcze, że jak się ma głowę na karku to można nawet inwestować w nieruchomości i zarabiać na tym na kreskę.
Nie wiem jak sprawa wygląda w Polsce bo tam nie mieszkam, ale banki w innych krajach mają oferty udzielania kredytów hipotecznych właśnie typowo pod wynajem. Jedną z opcji takich kredytów jest opcja splacania tylko i wyłącznie samych odsetek kredytu. Kupując mieszkanie i wynajmując je w ten sposób rata kredytu zwykle wynosi 50% naszych przychodów z wynajmu czyli już jesteśmy do przodu. Trzymamy mieszkanie na takim kredycie kilka lat i sprzedajemy. Przez te kilka lat wartość mieszkania wzrośnie i sprzedajac mamy wtedy spory zastrzyk gotówki na kolejne inwestycje.
W Polsce jest z tym problem, a na wyspach wspolczynnik LTV wynosi nie wiecej niz 80/20 co czest stanowi jest spora bariere wejscia.Cytuj:
Tygrrysek napisał
Roznie z tym bywa. W Polsce sie raczej na to nie zanosi ze wzgledu na podaz, demografie i emigracje.Cytuj:
Tygrrysek napisał
Kolejnym czynnikiem jest LTV, ktore niedawno wynosilo 100/0 (mozna by dostac kredyt bez wkladu wlasnego), w 2016 jest to 85/15 a w 2017 ma dojsc do 80/20. Innymi slowy - chcac kupic mieszkanie za 300k, musimy miec 60k wkladu wlasnego. Dla mnie, jako inwestora - to dobrze. Mniej osob bedzie moglo sobie pozwolic na kredyt i rynek najemcow bedzie nieco wiekszy.
Haan, dużo też zależy co i gdzie się kupuje. Mój znajomy na przykład nie myśli nic o inwestowaniu tylko kupił po prostu dla siebie mieszkanie w nowym bloku w centrum miasta. Jak to teraz ludzie ładnie nazywają apartament. Kupił i mieszkał w nim całe 2 lata z żoną. Ostatnio niedawno je sprzedał. Na rynku sprzedaży było całe 3 dni tylko a i tak chętnych było kilku tak, że się targowali między sobą. Koniec końców apartament sprzedany z zyskiem prawie 30%.
Jeśli chodzi o wyspy to z kolei są miasta gdzie domy są bardzo tanie. Tam właśnie można uzyskać całkiem spore przychody z inwestycji. Ostatnio słyszałem, że w takim właśnie mieście mieszkanie zostało kupione i jest teraz wynajmowane z zyskiem 10% wartości w ciągu roku.
Pewnie nikt się nie orientuję, ale zawsze warto zapytać. :P
Orientuje się ktoś odnośnie komercyjnych kredytów hipotecznych w UK? Jakie są wymagania i czy łatwo załatwić? Bo będę coś kombinował w tym kierunku.
co rozumiesz przez "komercyjne"?
na lokale uzytkowe? czy "buy to let"?
Buy to let na lokale w których są np. Sklepy czy biura. Na takie lokale bank ci daje commercial mortgage, bo zwykła na domy mieszkalne nie odpowiada. :)
Jeśli w budynku są i sklepy i mieszkania to wtedy jest to semi commercial mortgage. :)
Maly update:Cytuj:
Haan napisał
1) Mam prawomocne przybicie
2) Mam prawomocne przysadzenie wlasnosci
3) Negocjuje z lokatorem - jest spora szansa, ze uda sie zalatwic sprawe polubownie.
Ja niedługo też będę coś kupował.
Na dziś dzień jestem na etapie szukania doradcy finansowego, ale nie jest to proste w tym kraju głupków jakim jest Anglia. Trzeba przebrać sporo plew zanim się trafi na kogoś ogarniętego.
Czemu "głupków”?Cytuj:
Tygrrysek napisał
Bo pełno jest tu głupków. Włączając w to również i doradców. Taki kraj.Cytuj:
Zwytkly napisał
Co do podążania za pieniądzem i niezależnością finansową, znalazłem fajny cytat :
"Co jest najśmieszniejsze w ludziach? Zawsze myślą na odwrót: spieszy im się do dorosłości, a potem wzdychają za utraconym dzieciństwem. Tracą zdrowie by zdobyć pieniądze, potem tracą pieniądze by odzyskać zdrowie. [...] Żyją jakby nigdy nie mieli umrzeć, a umierają, jakby nigdy nie żyli. " - Paulo Coelho
"Czas to pieniądz, a pieniądz to więcej niż czas. " - Edgar Allan Poe
"Pieniądze, które mamy, są narzędziem wolności. Pieniądze, za którymi się uganiamy - narzędziem niewoli. " - Jean-Jacques Rousseau
Reasumując, pragnąc osiągnąć niezależność finansową i fortunę, zawsze należy pamiętać o tym co najważniejsze - zdrowie i czas.
Myślę, że należy przede wszystkim patrzeć długofalowo i oszacować, ile czasu zajmie osiągnięcie niezależności i czy w ogóle jest możliwa.
Jeśli tego się nie zrobi, to można przelecieć przez swoje życie, stając się niewolnkiem pieniądza, nigdy nie zaznając prawdziwego szczęścia.
Pamiętajmy -
"Money is numbers and numbers never end. If it takes money to be happy, your search for happiness will never end." - Bob Marley
Jak ktos nie chce iść tą drogą to zawsze znajdzie powód, aby nią nie iść. Ja nie mam żadnego interesu, aby kogoś przekonywać do tego co robię. Jak kogoś to interesuje to fajnie, jak nie to trudno :)
Ta droga jest jak najbardziej mądra i na pewno lepsza niż wieczne pracowanie fizyczne 24/7. Jednak wszystko trzeba robić z głową i nie dać się zaślepić pieniądzom. To nie jest dla wszystkich.
Kolega chyba nie wie co oznacza niezależność finansowa tudzież wolność finansowa i zupełnie niesłusznie myli ją z bogactwem.
Już nawet pomijając pieniądze. Samo budowanie długoterminowego portfela musi być interesujące, a gdy są pożądane efekty to również satysfakcjonujące. Co do wypowiedzi dwa posty nade mną, we wszystkim należy zachować umiar. Życie to również praca, nie docenisz efektów jeżeli sam na nie nie zapracujesz. Ogólnie to trzymam kciuki za autora tematu. Gdybym jednak ja miałbym budować długoterminowy portfel mający zapewnić mi stabilne źródło dochodu, skupiłbym się prawdopodobnie na samych instrumentach finansowych jak akcje solidnych spółek dywidendowych, obligacje skarbowe oraz korporacyjne z powodu płynności. Dla pewności trochę złota w fizycznej postaci. Grunt, żeby dopasować inwestycje pod siebie, czy to pod względem horyzontu inwestycyjnego oraz akceptowalnego poziomu ryzyka.
akceptowalny a praktycznie żaden to jednak dwa różne bieguny inwestowaniaCytuj:
Abcde napisał
Praktycznie żaden poziom ryzyka, czyli co?Cytuj:
udarr napisał
@Haan ty kupowałeś coś na licytacji. Powiedz mi co sądzisz o licytacjach? Bo ja widzę sporo ofert odnośnie sprzedaży na licytacji ale zawsze je odrzucam. Może niepotrzebnie.
Jak kupilem mieszkanie na licytacji komorniczej w Polsce. Zadaj konkretne pytanie to postaram sie odpowiedziec.
Ogólnie mam na myśli czy jeśli widzę ogłoszenia na necie z podaną ceną wywoławczą i w opisie, że całość będzie wystawiona tego i tego dnia na aukcji to czy jest sens brać takie oferty pod uwagę czy za dużo z tym problemów. Bo jak narazie to widzę, że zbyt wielkich rewelacji tam nie ma i podobne oferty można spotkać i bez licytacji.
Update: Byłem dzisiaj rozmawiać z konkretnym doradcą finansowym i powiedział mi, że nie powinienem mieć problemu z kredytem, wręcz, że jestem mocnym graczem i wiele banków będzie bardzo chętnych aby ze mną współpracować.
Polecam wam w ogóle wizytę u doradcy finansowego. Zwykle jest to usługa za darmo, a taki doradca zawsze może wam wszystko poukładać w głowie. W styczniu byłem u doradcy finansowego w Polsce, ale nie była ona zbyt owocna. A może inaczej, była owocna, bo pokazała mi, że inwestycje, które planuję nie będą działać dobrze na polskim rynku, ale moja siostra jak kupowała swój dom była bardzo zadowolona z usług doradcy.
chcesz inwestowac w PL czy UK?
W UK. Od 10 lat mieszkam w UK. O Polsce tak tylko myślałem żeby sprawdzić czy warto, ale nie było warto. :P
@Haan ;
Dawno nie wchodziłem na to forum. Ale pamiętam że 3 lata temu czytałem ten temat ;) Powiedz jak tam to mieszkanie na śląsku bo jestem ciekaw. Wynajmuje się ciągle czy zrobiłeś z nim coś innego? Jeśli je wynajmujesz to napisz jak wrażenia po takim okresie. Czy dużo jest pustostanów, problemów z lokatorami itp? To nowe mieszkanie które kupiłeś na Podkarpaciu także jest wzięte w kredyt czy tym razem za gotówkę?
Pomyślmy teoretycznie nad taką sytuacją. Załóżmy, że mamy większą ilość kasy na koncie. Co byście zrobili? Kupujecie budynek za gotówkę? Czy kupujecie o wiele większy który więcej zarabia na kredyt?
Ja na pewno bym nie kupił budynku tylko wiele mieszkań w różnych lokalizacjach w obrębie jednego lub wielu miast. Zmniejszy to znacznie konsekwencje wynikające np. powodzi, pożarów, wybuchów gazu, zamknięcie największego zakładu pracy w okolicy i inne nieciekawe scenariusze.Cytuj:
Tygrrysek napisał
Biorę kartkę papieru i pisze na niej wielkimi literami "KIEDY OTRZYMAM SWOJE PIENIĄDZE SPOWROTEM?". Pod tym rozpisuje cyferki. Mnie akurat nie interesuje ani troche inwestowanie tego typu (śmieszne to bo zaczynałem pogłębiać temat opierając się na książkach ludzi którzy specjalizują się właśnie w tej dziedzinie). Mnie od zawsze najbardziej atrakcyjnym pomysłem wydawał się MLM. Zaraziłem się chyba przez ojca który budował swoją sieć ładnych parenaście lat. Sam wystartowałem miesiąc temu.Cytuj:
Tygrrysek napisał
Niezłe gówno. Teraz czekamy tylko aż ktoś powie, że najlepsza inwestycja to kupowanie zakładów totolotka. :PCytuj:
djmikser napisał
No ale w sumie to przecież nie o tym mówię, tylko o tym czy np. Wolał byś kupić 5 mieszkań za gotówkę czy 15 na kredyt? :)Cytuj:
udarr napisał
Wiele ludzi boi się banków i kredytów.
Odpowiedziałem na to co napisałeś, czyli o kupnie budynku.Cytuj:
Tygrrysek napisał
To dosyć złożona kwestia żeby zadawać takie otwarte pytania i żądać konkretnej odpowiedzi. Zależy od naszej sytuacji i osobistych celów. Tak najprościej to kupno za gotówkę spowoduje natychmiastowe powstanie regularnego dochodu pasywnego, który możemy od razu przeznaczać na życie. Możemy też żyć jak wcześniej wszystko oszczędzając i kupować kolejne mieszkania w dosyć szybkim tempie. Zaś kredytowanie spowoduje to, że większość dochodu z najmu przeznaczymy na spłatę kredytu więc będzie trudno żyć z dochodu pasywnego (chyba, że dokonamy naprawdę okazyjnych zakupów), trudniej też będzie odkładać sensowne sumy na dalszy zakup mieszkań ale możemy się spodziewać w perspektywie kilkunastu-dziesięciu lat spłacenia w całości kredytów i posiadania dużego portfela mieszkań generujących duże dochody, jednocześnie podejmujemy też ryzyko zmian stóp procentowych itd może też zdarzyć się tak, że po kilku latach wartość mieszkań wzrośnie i sprzedając część z nich spłacimy wszystkie kredyty... Generalnie ja skłaniałbym się ku pierwszej opcji, w mojej sytuacji cały dochód z najmu bym oszczędzał i przeznaczał na dalsze inwestowanie w nieruchomości. Jest to bardzo bezpieczna opcja, w dowolnym momencie mogę zmienić swoje życie i zostać rentierem o ile wpływy z najmu będą mnie zadowalały, druga opcja nie daje takiej elastyczności, przynajmniej nie w tak krótkim czasie. Moim zdaniem jeśli nie muszę to nie podpieram się na siłę kredytami, szkoda, że rzeczywistość jest inna.
Alien w Hyde Parku wkleił linka do artykułu, który będzie tu bardzo dobrze pasował. Ja o tym wspominałem tu już miesiąc temu, ale tutaj artykuł na ten temat.
http://wiadomosci.wp.pl/kat,1019407,...?ticaid=116e46
Aktualnie jestem na 3 roku studiow, przede mną jeszcze 2 lata i pół roku lub rok stażu. Mieszkam w wynajmowanym pokoju w Poznaniu. Moi rodzice wpadli na pomysł kupna 2pokojowego mieszkania, żebym przez te najbliższe 3 lata mógł tam mieszkać, a za 3 lata moja siostra pewnie też będzie studiować w Poznaniu. Mieszkanie kosztuje koło 260k, kredyt byłby wzięty na około 140k, co przy 15 latach daje ratę ~900zł (z dopłatą mdm). Wynajęcie mojego pokoju kosztuje aktualnie 730zl. W nowym mieszkaniu dzielilbym pokój z dziewczyną (placilaby około 400 zl) a drugi pokój byłby wynajmowany, czynsz i rachunki będą wynosić około 600zl. Czy w takim układzie kupno będzie dobrą decyzją? Mankamentem upatrzonego mieszkania jest 4 piętro bez windy w starym bloku z 1950 roku. Plusem jest dobra lokalizacja i korzystny rozkład pomieszczeń, więc z wynajmem za te ~8 lat całego mieszkania CHYBA by nie było, nie wiem jak z ewentualną sprzedażą, ale to chyba nie będzie się opłacać.
Zawolam @Haan ; co o tym myślisz?
Nie znam rynku Poznanskiego. Moge dac ogolne wskazowki i powiedziec co ja bym zrobil.
1) 260k za 2 pokojowe mieszkanie wydaje sie zbyt duza cena. Pamietaj: na inwestycji zarabia sie w momencie kupna. Obejrzyj tyle mieszkac, ile jestes w stanie i kieruj sie liczbami.
2) Jesli nie znasz popytu na pokoje to wystaw ogloszenie juz teraz i policz ile dostaniesz telefonow.
3) Czwarte pietro bez windy nie jest problemem.
II. Policz rentownosc.
Zastosuje moja metode. Nie jest idealna, ale stosuje ja konsekwentnie do porownywania inwestycji.
1) Czynsz za 2 pokojowe mieszkanie, to prawdopodobnie okolo 600zl
2) Jesli jestes w stanie wynajac 2 pokoje za 4x 500zl, to przychod wynosi 2000zl - 600zl oplaty do administracji = 1400zl
3) Zakladajac miesiac pustostanu: 11miesiecy * 1400zl = 15,400zl
4) Rozliczamy sie na zasadach ogolnych i stosujemy amortyzacje - 10% wartosci (26,000zl rocznie)
5) Rentownsoc to: 15,400 / 260,000 *100% = ~5.9%
Wynik miesci sie w sredniej rentownosci na rynku poznanskim (5%-6%)
Ja nie pakuje sie w inwestycje ponizej 9% rentownosci. Poszukalbym czegos z nizszym czynszem i nizsza cena za nieruchomosc.
@Shooterq ;
W przypadku, gdy mieszkanie kupisz za 230,000 a czynsz wynosi 100zl mniej, obliczenia wygladalyby tak:
4 osoby po 500zl miesiecznie to 2000zl
2000zl(przychodu) - 500zl(oplaty do administracji) = 1500zl
1,500 * 11 miesiecy = 16,500 przychodu rocznie co stanowi ponad 7% ROI, jesli mieszkanie kosztowalo 230k
Nigdy nie kupiłbym mieszkania w 66 letnim bloku.
Ja mam mieszkanie w starszym bloku i w 2016 spodziewam sie 10%-12% zwrotu
Nowe kupilem w 30 letnim bloku i jesli wszystko pojdzie zgodnie z planem wyjdzie jeszcze wiecej.
właśnie to mieszkanie wydawało mi się nawet dosyć tanie - http://screenshooter.net/101740276/hbrdahp zwłaszcza, że nie wymaga wkładu finansowego jeśli chodzi o remont czy wyposażenie kuchni i łazienki.Cytuj:
Haan napisał
Popyt na pokoje aktualnie jest, zastanawiam się jak to będzie później. Teraz to właściciele mieszkań w Poznaniu wybierają sobie, komu wynajmą pokój/pokoje, pytanie jak to będzie wyglądało za kilka lat. Społeczeństwo się starzeje przecież.Cytuj:
2) Jesli nie znasz popytu na pokoje to wystaw ogloszenie juz teraz i policz ile dostaniesz telefonow.
Nie wiem czy udałoby się wynająć aż 4 osobom. Założyłbym bardziej układ 2x500zł w jednym pokoju i 700zł w drugim, czyli 1100złCytuj:
II. Policz rentownosc.
Zastosuje moja metode. Nie jest idealna, ale stosuje ja konsekwentnie do porownywania inwestycji.
1) Czynsz za 2 pokojowe mieszkanie, to prawdopodobnie okolo 600zl
2) Jesli jestes w stanie wynajac 2 pokoje za 4x 500zl, to przychod wynosi 2000zl - 600zl oplaty do administracji = 1400zl
12100złCytuj:
3) Zakladajac miesiac pustostanu: 11miesiecy * 1400zl = 15,400zl
12100/260000 = ~4,6%Cytuj:
4) Rozliczamy sie na zasadach ogolnych i stosujemy amortyzacje - 10% wartosci (26,000zl rocznie)
5) Rentownsoc to: 15,400 / 260,000 *100% = ~5.9%
Nie wygląda to najlepiej...
Wazne, zeby sie nie napalac na pierwsze mieszkanie, ktore wpadnie w oko, tylko chlodno to przeanalziowac. Imho 4% jest niewarte ryzyka, ale to twoja inwestycja i to Ty musisz ja czuc.Cytuj:
Shooterq napisał
Pewnosci nie masz nigdy, ale ryzyko, ze nagle stanie sie cos co odetnie kurek z pieniedzmi jest niskie. Nieruchomosci maja to do siebie, ze rzadko kiedy cos dzieje sie nagle. Gdy po pewnym czasie stwierdzisz, ze popyt spada i nie oplaca sie trzymac tego mieszkania to mozesz wycofac sie z inwestycji i uplynnic mieszkanie. Duze miasto to zazwyczaj mniejsze ryzyko.Cytuj:
Shooterq napisał
Pewnie nikogo to nie interesuje, ale dam mały update co u mnie słychać.
Dużo było załatwia i byłem dość zajęty ostatnio, ale wszystko już raczej jest na dobrych torach. A więc będę kupował dwa budynki. Teraz tylko cała robota do wykonywania przez prawników, doradcę, bank i pewnie ktoś tam jeszcze. Czas na załatwienie papierów ma być około 6 tygodni i z tego co mówili całość ma się zakończyć pod koniec czerwca. W czerwcu wyjeżdżam do dziewczyny w tropiki więc mogą pracować bezemnie, a po powrocie jak przyjadę powinien być tylko ostateczny podpis dokumentów i sprawa zakończona.
Dziś miałem spotkanie z księgowymi i doradzali mi, że najlepszym rozwiązaniem to pewnie będzie jak założę firmę i oba budynki będą należały do firmy. Teraz będą księgowi wszystko liczyć i policzą jak będzie wyglądała sytuacja w wariancie gdy budynki należą do firmy, a jak będzie to wyglądało gdy budynki będą należały bezpośrednio do mnie.
Ala tak jak mi to tłumaczyli taka firma to zawsze dobre rozwiązanie, bo działa to jak taka bańka ochronna. Cokolwiek by się przytrafiło, jakiś wypadek czy katastrofa to ja prywatnie jestem bardziej bezpieczny. W przypadku problemów ludzie którzy wynajmują mieszkanie i chcieliby skierować sprawę do sądu to oskarżają w sądzie firmę. Nie mogą oskarżyć mnie. No i oczywiście o wiele lepiej wygląda sprawa jeśli chodzi o podatki.
masz na myśli budynki - jakieś komercyjne pomieszczenia typu pawilony czy budynki mieszkalne? czy w ogóle mówiąc 2 budynki to po prostu 2 mieszkania?
dopytuję, bo 2 budynki z pawilonami to naprawdę ogromna ilość pieniędzy, w związku z czym mógłbyś napisać o tym coś więcej :)
Jeden budynek to typowe budownictwo Wielkiej Brytanii. Na dole są 2 sklepy, a na górze jest 6 mieszkań. Byłem, oglądałem i się dogadałem odnośnie wszystkiego z właścicielem. Mieszkania małe, ale przecież ja tam nie będę mieszkał więc to nie mój problem. Dla mnie ważne jest żeby to na siebie zarabiało. Dwa mieszkania są właśnie remontowane, ale właściciel powiedział, że remont zakończy się przed sprzedażą i mieszkania będą jak nowe. Oczywiście wszystko będzie zawarte w kontakcie co do remontu i jego zakończenia. Oprócz tych dwóch mieszkań wszystko jest wynajęte i kupuje budynek razem z ludzi którzy wynajmują. Ceny czynszu za wynajem są bez zmian od ładnych kilku lat, a więc będzie je można też podnieść.
Co do drugiego budynku to jest to kamienica gdzie znajduje się 5 mieszkań i jedno "biuro" czy jak to tam nazwać. Biuro wynajmuje ktoś na małe usługi typu malowanie paznokci i inne duperele.
A jeśli chodzi o 5 mieszkań to tak jak w poprzednim 2 mieszkania są w remoncie, który ma zostać ukończony przed sprzedażą, a pozostałe 3 są obecnie wynajęte więc będę je kupował razem z ludźmi którzy tam mieszkają i wynajmują.
Zapytałem kilka agencji nieruchomości jaka jest ich oferta żeby wzięli to wszystko pod siebie i wszystko kontrolowali i po zniżkach odnośnie ilości zaproponowali kontrolę wszystkiego za 6% z czynszów więc całkiem dobra oferta.
Oba budynki są w samym centrum miasta więc nie powinno być problemu z szukaniem lokatorów.
Chociaż, w sumie to ja nie wiem czy to można nazwać dwa budynki, bo każdy ma dwa numery adresu w ulicy, więc może to są i 4 budynki. Ale dla mnie wyglądają jak dwa i są w osobnych miasteczkach więc mówię, że to dwa budynki. :)
a jak sprawa finansowa?
dodam, że z tego co pamiętam - elektrykiem.Cytuj:
Tygrrysek napisał
za gotówkę?
z takim nastawieniem o kredyt też raczej dość trudnoCytuj:
Tygrrysek napisał
w końcu to w miliony funtów idzie i jeżeli elektryk z UK może robić takie interesy, prosiłbym o więcej informacji dotyczących samego procesu zakupu. skąd pieniądze, gdzie znalazłeś oferty itp.
grunt pod budynkami jest także twój czy płacisz za niego czynsz?
O zrobieniu uprawnień elektryka myślałem jakiś czas temu, ale obecnie nie ma sensu ich robić, bo że tak powiem odchodzę na emeryturę. Nie jestem elektrykiem. Pracowałem zawsze w magazynach, ale nie mam zamiaru już więcej pracować.Cytuj:
vOire napisał
A jeśli chodzi o nastawienie banków to banki raczej mało obchodzi twoje zatrudnienie przy takich transakcjach. Nieruchomość sama zarabia na siebie, ty płacisz swój wkład własny więc bank jest bezpieczny, bo co by się nie stało to jest na plusie. Na dodatek przy takich sumach to sami zabiegają żebyś został ich klientem i idą jak najbardziej na rękę. Od kredytu tak jak pisałem mam doradcę finansowego który wszystko załatwia. Ponadto zaprosił, do siebie grubą rybę z banku i dyskutowaliśmy na temat kredytu. Był bardzo pozytywnie nastawiony. Do tej pory spotkaliśmy się z bankierem 2 razy i na dziś dzień sytuacja już ruszyła i jest w toku. Warunkiem banku tylko jest to, że otworzy mi u siebie specjalne konto biznesowe na które będą wpływały wszystkie czynsze i wpłaty. Oczywiście kasy z kredytu ja nigdy nie zobaczę, ani nie dotknę. Wszystko przepłynie przez konto prawnika. Kasa z banku jak i mój wkład własny.
Oferty znalazłem oczywiście na internecie. W dzisiejszych czasach wszystko jest na internecie. :) Stronka z ofertami to www.rightmove.co.uk
Ziemia oczywiście też będzie należeć do mnie. Mieszkania z ziemią na wynajem to raczej jakieś drobne oferty za psie pieniądze. Przy większych sumach zawsze raczej jest sprzedawana nieruchomość razem z gruntem na którym stoi.
No i nie będą to aż miliony funtów. Aż tak wysoko to raczej nie podskoczę. Rynek domów mieszkalnych już się raczej podniósł i ceny poszły w górę po kryzysie. Ale z moich obserwacji zauważyłem, że rynek budynków komercyjnych jeszcze nie, choć już widać, że ceny pomału idą w górę.
Na budynkach mieszkalnych na wynajem tutaj zarabia się około 5,5% ceny zakupu na rok, ale na budynkach komercyjnych ciągle można wyłapać 10% a nawet i więcej.
Jaki duzy metraz?
Pod jaka dzialalnosc?
Badales rynek przed kupnem? Wiesz za ile mozesz to wynajac?
Jakie LTV?