Witam za pół roku chce kupić mieszkanie w Polsce na co uważać, co brać pod uwagę. Lepiej brać mieszkanie do remontu czy raczej do gotowego wprowadzenia się?
Mieszkanie będzie szło na wynajem do spłacenia kredytu
Wersja do druku
Witam za pół roku chce kupić mieszkanie w Polsce na co uważać, co brać pod uwagę. Lepiej brać mieszkanie do remontu czy raczej do gotowego wprowadzenia się?
Mieszkanie będzie szło na wynajem do spłacenia kredytu
Mówiąc o gotowym masz na myśli wyremontowane z rynku wtórnego czy od developera?Cytuj:
Smok_Galana napisał
Zależy co uda ci się znaleźć i jakie masz oczekiwania. Kupienie okazyjnie taniego mieszkania do remontu może wyjść finansowo nieco lepiej niż gotowego z rynku wtórnego, bo masz kontrolę nad ceną i jakością materiałów, do tego możesz sam dużo zrobić przez co oszczędzasz na robociźnie dla majstrów. Mieszkania developerskie mają raczej stałą cenę zależną bezpośrednio od rynku i konkretnych standardów, więc nie nastawiałbym się na szukanie "okazji" w tym przypadku
Jeśli chcesz kupić mieszkanie pod sam wynajem to polecałbym mieć chociaż 20-30% wkładu własnego. Rata kredytu powinna być mniej więcej pokryta przez przychód, może nawet z gratisem. Jeśli chodzi o stosunek powierzchnia-cena wynajmu, to najbardziej opłaca się kupowanie mieszkań +/- 25-35m, najlepiej z 2 pokojami. Umowa na 1-2 lata (nie ma co się bawić w jakieś półroczne), dwumiesięczna kaucja i lecisz
Nie kupować mieszkań z dużym salonem z aneksem kuchennym bo je ciężej sprzedać/wynająć, nigdy nie wynajmować matkom z dziećmi
Z rynku wtórnego ale max 1990 myślę, chce kupić 3 pokojowe za około 50k euro i spłacać 15lat po 400euro miesięcznie, opłaty wynoszą 600zł czyli150euro za czynsz mogę brać 1k zł czyli 250 euro, to jak mam mieć pokrycie raty przez przychód?
To w jakim mieście planujesz? W Warszawie za wynajem 3 pokojów studentom dostałbyś spokojnie 2k++ nawet na obrzeżach
Tutaj ma raczej duże znaczenie w jakim stopniu jesteś w stanie sam wykonać prace remontowe, nie licząc kosztów ekip remontowych to remont wychodzi stosunkowo tanio.Cytuj:
Smok_Galana napisał
Sam ostatnio kupowałem mieszkanie i przez 3 miesiące przeglądałem oferty w internecie i udało mi się znaleźć mieszkanie do remontu 50tyś tańsze niż te po remoncie/gotowe do wprowadzenia. Na materiały/meble do remontu wydałem 25tyś, wszystkie prace typu hydraulika,szpachlowanie,układanie gresu/glazury itp robilem sam z bratem. Więc szukając okazji i robiąc samemu większość prac remontowych da się sporo zaoszczędzić.
40k ludzi, brak uniwerka studiow itp, z praca tez lipa ale planuja za 2 lata otworzyc jeden z najwiekszych magazynow w regionie i wlasnie celuje w rodzinke z dzieciakiem ewentualnie 3 ukraincowCytuj:
Aureos napisał
tutaj firme biore ewentualnie jakis znajomych co znaja sie na fachu, nie mieszkam w polsce i nie bede bral miesiaca urlopu by samemu ogarnac mieszkanie wiec dzieki ale odpadaCytuj:
Vertor napisał
W takim mieście za te 50k euro to pewnie kupisz ze 2 mieszkania po 2 pokoje. Zajrzyj na jakąś gratkę/gumtreeCytuj:
Smok_Galana napisał
Ile masz konkretnie wkładu własnego? Bo jak wrzuciłem to w kalkulator to wygląda jakbyś chciał wziąć kredyt na całość +/-
Co do remontu, podpisz umowę w której zawrzyj terminy wykonania pracy. Do tego majstrów trzeba kontrolować, oddanie tak po prostu komuś kluczy do mieszkania i pieniędzy na remont to proszenie się o problemy.
Młode rodziny to może być dodatkowy problem, bo są przepisy o ochronie ciężarnych kobiet itp. I można się mocno przejechać, jak trafisz na podludzi to będą mieszkać za darmo i nie będziesz mógł ich eksmitować. Najlepiej przed wynajmem iść na konsultacje do poradni prawnej czy prawnika żeby napisać dobrą umowę, zabezpieczając się przed takimi przypadkami:Cytuj:
Smok_Galana napisał
https://www.youtube.com/watch?v=nFutYZ2Bcrw
https://www.youtube.com/watch?v=qM1KjK6IGzM
kupowanie mieszkania na górce przed kryzysem xD czemu mnie nie dziwi, że smok galana wpadł na ten pomysł właśnie teraz
p.s. wiesz, że jak weźmiesz kredyt na 20 lat na obecnych stopach procentowych i wyjdzie ci za mieszkanie 200k do spłaty jakieś 300k, to jak ci przyjebie kryzysem i podniosą stopy procentowe, to będziesz miał do spłaty 400k, a mieszkanie będzie warte 150k?
aha, i to jeszcze w małym mieście 40k, gdzie ceny mieszkań najbardziej dostaną po dupie, to xD
Aż tyle ceny mieszkań raczej nie spadną, ale fakt że ceny są wywindowane już od 6-7 lat i słychać głosy że w przeciągu 1-2 lat będzie korektaCytuj:
Janusz_Wons napisał
Tylko tego nikt nie przewidzi tak naprawdę
ale wiesz, że małe miasteczka 40k są najgorsze? bo ceny mieszkań są mocno wywindowane i tam spokojnie polecą ceny o 30%, bo się małe miasta wyludniają i idzie zajebisty niż demograficzny, a jeszcze aktualne dziadki, które zaczną za 2-3 lata umierać, to jest kurewski wyż, czyli nawet jak nie będzie kryzysu gospodarczego, to ceny oberwą o kilka-kilkanaście procent, a do tego znacznie spadnie płynność rynku i będzie większy problem wynająć, obecnie mieszkania w dużych miastach są przewartościowane o jakieś 20%, czyli w czasie ewentualnego kryzysu spokojnie mogą spaść o 30 w panice i tak se poleżeć, a małe miasteczka są do odstrzału i kupowanie teraz mieszkania w takim 40k to jest głupota, bo spokojnie za rok-dwa się może zacząć 5-10 letnia posucha, że szkoda gadać
druga sprawa - stopy procentowe - większość ludzie nie wie, że kredyt i raty zależą od stop procentowych, obecnie są praktycznie zerowe, a już inflację mamy realną na poziomie 6%, także elo kryzys, elo podniesione stopy procentowe i się sporo osób zdziwi, bo sobie liczy, że ratka kredytu 1500, a tu nagle się okaże że 2 koła i dokładnie dlatego ceny mieszkań mocno spadają w czasie kryzysu, bo sporo ludzi bierze kredyty na styk, a potem się okazuje, że nie są w stanie spłacić i trzeba sprzedawać ze stratą i płacz, rynek zalany, ceny dalej lecą itd. i mamy domino-błędne koło
Z tym też jest różnie, zależy od miasta. W moim rodzinnym mieście 30k osób teraz sprzedają mieszkania w stanie developerskim za 180tyś za 40m2.Cytuj:
Aureos napisał
A ostatni spory wzrost cen mieszkań był spowodowany wzrostem cen materiałów budowlanych.
Ale z tego co zrozumiałem to będzie brał kredyt tam gdzie pracuje, za granicą.Cytuj:
Janusz_Wons napisał
nie bo nie znam zupełnie specyfiki rynku małych miastCytuj:
Janusz_Wons napisał
btw podejrzewam że w takich miejscach ciężej też znaleźć normalnych ludzi do wynajęcia
a no, to jest 3 elementCytuj:
Aureos napisał
i teraz - jaka jest realna stopa zwrotu takiego mieszkania odejmując remonty itp. zakłądając, że będą płacić itd. - przy pomyślnych wiatrach 10%, w takich małych miasteczkach wychodzi na 6-7% roczne zazwyczaj, to se już lepiej kupić akcje coca-coli i mieć 5% rocznie(z czego 4% pewniaczek dywidenda wypłacana od 60 lat), a 0 jebania się z czymkolwiek
no a potem te janusze biznesmeny będą płakać, że hur dur pomuszcie plx, jak było z kredytami we frankachCytuj:
Janusz_Wons napisał
Przy tego typu inwestycji w ogóle nie mówiłbym o jakiejkolwiek rocznej stopie zwrotu, to się robi po to żeby w późniejszym wieku mieć np. kilka mieszkań które z wynajmu spłaciły swoje kredyty i stają się dochodem pasywnymCytuj:
Janusz_Wons napisał
Dywidendy to też dobry pomysł - chociaż myślę że odpowiednim podejściem jest dyweryfikacja inwestycji tak żeby zarówno trzymać część w akcjach jak i celować w nieruchomości. No przynajmniej ja tak planuję, każdy ma tam swoje poglądy
Nawet nie trzeba konkretnie coca-coli, na polskim rynku też jest trochę dużych spółek giełdowych które jako tako gwarantują stabilny przychód w takiej formie
można jak najbardziejCytuj:
Aureos napisał
nie nazwałbym tego dochodem pasywnym, zwłaszcza, kiedy trafią się kwiatki za lokatoróCytuj:
Aureos napisał
no i, mam nadzieję, że słyszeliście o tym, że polskie państwo chce udupić "rentierów" mieszkaniowych i jaki piękny podatek wprowadzają
jak na gpw to tylko machloje są, a jak jakaś spółka wypłaca regularnie dywidendy od 10 lat(i to takie śmieszne poniżej 1%) to jest powód do świętowaniaCytuj:
Aureos napisał
Można, ale chodzi mi o to że wchodząc w takie inwestycje nie nastawiałbym się po prostu na szybki zysk albo konkretna kaske co roku (chociaż 8-10% spokojnie można zrobić), tylko planował daleko w przód tak żeby w wieku 40 lat być zadowolonym z decyzji które się podjęło za młoduCytuj:
Janusz_Wons napisał
a jak byś to nazwał?Cytuj:
Janusz_Wons napisał
wielu ludzi w ten sposób ma wypracowany sobie dochód pasywny i normalnie tak żyją, fakt że czasem jacyś lokatorzy się trafią zjebani ale każda inwestycja niesie za sobą ryzyko mniejsze lub większe
podrzuciłbyś jakiś linkCytuj:
Janusz_Wons napisał
jednak biznesem, który trzeba obsługiwać, mało bo mało, ale jednakCytuj:
Aureos napisał
dochód pasywny to udziały, kiedy nic nie trzeba robić, tutaj jest trochę inaczej
nie zmienia to faktu, że jest to jedna z gorszych inwestycji, zresztą wystarczy użyć logiki - ile trzeba posiadać umiejętności, żeby kupić i wynająć mieszkanie, no właśnie, rynek dobrze to wycenia, jedyną przewagą jest niskie oprocentowanie kredytu i fakt, że można znaleźć jelenii, którzy spłacają kredyt mieszkania, ale trzeba pamiętać o survivorship-bias, zawsze widać tych, którym się udało, ja mam paru znajomych, którzy popłynęli na mieszkaniach i w sumie nawet nie dlatego, że się jakoś za mało znali, po prostu mieli pecha - chujowi lokatorzy, chujowy budynek, kredyt w złym czasie, zalanie przez sąsiadów, pożarCytuj:
Aureos napisał
no i kiedyś były zdecydowanie lepsze czasy na kupno mieszkań, teraz znowu rynek jest napompowany, a do tego wejdzie nam niż wśród dziadków, czyli jak ci starzy poumierają, to się zwolni masa mieszkań, jak wiadomo - młodzi ciągną do dużych miast, więc wyludnią się głównie małe miasteczka, gdzie dziadki mają największy udział %, do tego fakt, że aktualnie mieszkanie w mieście 40k kosztuje 2/3 ceny identycznego mieszkania w dużym mieście jest śmieszny i mocno świadczy o pompie w małych miasteczkach
póki co nie ma większych konkretów, ale pis się mocno przymierza, było parę projektów, ale jeszcze żaden nie przeszedł, w każdym razie - na pewno już zaczynają od najbogatszych i wprowadzają podatek na nieruchomości o wartości powyżej 10mln, to jest kilka mieszkań w warszawieCytuj:
Aureos napisał
no i pis ze swoją polityką socjalną otwarcie mówi, że zarabianie na wynajmie mieszkań, kiedy drugi "nie ma gdzie mieszkać" jest karygodne i zamierzają ukrócić ten proceder, żeby ludziom mniej opłacało się wynajmować, co powinno w efekcie obniżyć ceny mieszkań i pozwolić większej liczbie osób kupić je sobie na własność
głosujmy na nich dalej
dzisiaj myślałem że mnie coś trafi jak w kolejce do fryzjera słuchałem 30 minut rozmowy starszych babek jak to pis jest zajebisty i 500+ rozpędza gospodarkę i w ogóle paaaani na nich trzeba głosować bo porządek robią
a w domu tvp odpalone 24h/7d
w wenezueli wciąż ponad 50% społeczeństwa jest za socjalizmem, także, ludzi nie zmienisz, większość nie potrafi patrzeć na dalej niż 1 krok w ciągu przyczynowo-skutkowym i interesuje ich tyle, co zwierzę - bylę się nażreć na już, z tego samego zresztą wynika brak oszczędności u większości ludzi
ludzie nie są biedni, bo mało zarabiają, są biedni z innych przyczyn, z którymi nic się nie da zrobić
Jak to jest biznes zycia, nie pracujesz lapiesz kilka takich mieszkan, podnajmujesz je ukraincom i masz wszystko w pizdzie - po kilku latach dostajesz nakaz eksmisji + musisz pokryc zalegle zobowiazania, ale nie masz oczywiscie pieniedzy bo pracuejsz na czaarno (w spedycji h3h3) wiec splacasz na odpierdol sie jakies tam 100-200pln miesiecznie i sobie zyjesz, a w miedzyczasie najmujesz kolejne mieszkania ja pierdole perpetum mobile typ wymyslil, a oni go jeszcze krytykuja to niezly kraj xDCytuj:
Vertor napisał
Zreszta ehhhhh polskie prawo jest takie cudowne i tak idealnie skonstruowane, ze jak sie pracuje na czarno albo w ogole to az kurwa zal nie naciagac i nie okradac tego panstwa i ludzi bez kitu ehhh
hola hola amigos
po pierwsze zawarcie kozystnej umowy, bedzie zalatwial prawnik firmowy wiec tu spokojna glowa.
w moim miescie sa kawalerki okolo 30m2 po 60k zl wiec za 50k ojro moglby przynajmniej 3 miec i zostala by kasa na remont lecz zanjduja sie one na drugim koncu miasta w ktorym nie ma nic i raczej nic ciekawego w przyszlosci nie bedzie ( chodzi o miejsca pracy ) dlatego odpadaja
mieszkania 2 pokojowe sa za okolo 100k zl ( obok przyszlego duzego miejsca pracy )
wiem ,ze dla torgowych biznesowych inwesycja 50k euro by po 15 latach miec jakies marne 400zl na czysto jest kpina ale bardziej udezam w kierunku zabezpieczenia niz jako pasywne zrodlo milionow pieniedzy miesiecznie
no i ostatnia kwestia dlaczego 1x3 pokojowe zamiast 2x2 pokojowe, staram sie myslec przyszlosciowo ,ze w razie ewentualnosci moglbym za te 15 lat tam sie wprowadzic z rodzina
co do wkladu wlasnego 20% i zabezpieczenie rownowarte z kredytem
kontrolowac majstrow/znajomych beda moi rodzice ktorzy tez mieszkaja w tym miescie wiec spokojna glowa
najbardziej płynne mieszkania to 2 pokoje dla par, szybko schodzą i długo wynajmowane są zazwyczaj, ale pary trzeba umieć wybierać
a rozmawiałeś już z jakimkolwiek bankiem? bo często w przypadku, gdy pracujesz i przebywasz na stałe w innym kraju i chcesz dostać hipoteke walutową w euro na nieruchomość w polsce może być wymagany wyższy wkład własny. dodatkowo będziesz miał jeszcze inne opłaty związane z hipoteką i to też może być 2-8% dodatkowe.Cytuj:
Smok_Galana napisał
najlepiej z prawnikiem się skonsultować ale sprawdzić to samemu 3 razyCytuj:
Smok_Galana napisał
jesli chcesz konkretnej porady to policz sobie najpierw na kartce i mów potem konkretnymi sumami, bo takie rzucanie że 400 zł nie ma sensu (bo z inwestycji 50k euro na pewno nie bedzie 400 zł)Cytuj:
Smok_Galana napisał
jesli bedziesz chcial zamieszkac to zawsze mozesz zamienic na wiekszeCytuj:
Smok_Galana napisał
podstawowa sprawa przy kupowaniu mieszkania jest taka: czy dam radę łatwo to mieszkanie sprzedać
1x3 czy 2x2 ciężko powiedziec co lepsze bo kazde mieszkanie jest inne, najwazniejsze zeby pokoje nie było przechodnie i była oddzielna kuchnia
I zapomnij o wynajmowaniu mieszkania Ukraińcom. Część z nich jest normalna, część to jebane zwierzęta, które żyją jak w chlewie i z mieszkania taki chlew Ci zrobią.
jeszcze nie rozmawialem i w sumie dalej nie wiem czy lepiej w niemczech czy w polsce kredyt brac, ale to dopiero za pol roku gdy dostane nowa umowe w pracyCytuj:
muttant napisał
mieszkania 3 pokojowe wynajomowane sa za okolo 1200 zl, 600 zl czynszu jesli wynajme rodzince jakiejs to moge brac 600zl od osoby doroslej tak mysle, jesli na pokoje to 600zl za glowe czyliCytuj:
Aureos napisał
1800zl
no tu wlasnie chodzi o to ,ze kupic chce jednorazowo a nie za x czasu znowu sprzedawac/zamieniacCytuj:
Aureos napisał
nie bede chcial go sprzedawac jesli go kupie cel taki : wynajem minimum 15 lat ewentualnie do konca zycia lub po 15 latach wprowadzenie sie tam
co do kuchni to tak samo mysle/chce by byla odzielna
nie oceniam ludzi po narodowosci a drugi punkt to co wyzej od pracownikow moge wymagac wiekszego czynszu ogolnego ( za osobe ) niz od rodziny z dzieciakiemCytuj:
Astinus napisał
Najem okazjonalny z poświadczeniem o egzekucji u notariusza i masz spokójCytuj:
Vertor napisał
Normalny najemca podpisze bo mu nie robi różnicy, a cwaniak zrezygnuje bo się przestraszy
Ale tu nie chodzi o ocenianie po narodowości xDD albo branie większego czynszu, co Ci da to nawet 2kzł w skali roku, jeśli po wynajmie całe mieszkanie będziesz musiał odnawiać? Pracuję z Ukraińcami, widziałem, jak mieszkają, wiem, jakie część z nich ma podejście. Równie dobrze mógłbyś wynająć mieszkanie pierdolniętej babie z 6 kotami, 8 psami i 3 papugami.Cytuj:
Smok_Galana napisał
to niezła matematyka, a policzyłeś sobie że odchodzi czynsz spółdzielczy, pewnie około 400-500 zł + różne dodatkowe opłaty?Cytuj:
Smok_Galana napisał
no czynsz spoldzielczy plus oplaty to 600 zl typie,
mam mieszkanie wlasnosciowe
place 600 zl oplat
biore od rodzinki 2x 600zl
mam 600zl zysku
lub
3x 600 zl za glowe
600zl czynszu
1200zl zysku
a sprawdzałeś czy i jak duży jest duży popyt na wynajem w tym mieście?
uwzględniałeś okresy pustostanów w kalkulacjach? sprawdzałeś ile wiszą ogłoszenia?
generalnie pomysł dobry ale trzeba się do tego odpowiednio przygotować, szczególnie jeśli posiłkujesz się kredytem bo nikt nie chciałby dopłacać do interesu